辽宁省沈阳市人民政府


沈阳市人民政府令
　（第４９号）



　　《沈阳市房地产开发经营管理办法》，业经市政府第八次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
市长　慕绥新
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
二０００年六月十六日


　　　　　　　　　　　沈阳市房地产开发经营管理办法

第一章　总则





　　第一条　为了加强对房地产开发的管理，促进和保障房地产业的健康发展，依据《中华人民共和国房地产管理法》和国务院《城市房地产开发经营管理条例》，结合我市实际情况，制定本办法。


　　第二条　在本市行政区域国有土地范围内从事房地产开发、房地产经营、实施房地产管理，应遵守本办法。


　　第三条　房地产开发应按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。


　　第四条　市城乡建设委员会是本市房地产开发的行政主管部门（以下称市房地产开发主管部门），负责本市房地产开发经营监督管理工作。
　　市有关部门，依照政府规定的职责，负责与之相应的房地产开发监督管理工作。

第二章　房地产开发企业





　　第五条　房地产开发企业包括房地产开发专营企业、房地产开发兼营企业、房地产开发项目企业。
　　房地产开发专营企业是指以房地产开发经营为主的企业；房地产开发兼营企业是指以其他经营为主，兼营房地产开发经营业务的企业；房地产开发项目企业是指以房地产开发项目为对象从事单项房地产开发经营的企业。


　　第六条　设立房地产开发企业，除应符合有关法律、法规规定的企业设立条件外，还应具备下列条件：
　　（一）有８００万元以上的注册资本，流动资金不低于５００万元；
　　（二）有４名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，２名以上持有资格证书的专职会计人员和统计人员；
　　（三）有建筑面积在３００平方米以上的固定办公经营场所。


　　第七条　房地产开发企业应依据《中华人民共和国公司法》登记申办为有限责任公司、股份有限责任公司或国有独资公司。外商投资设立房地产开发企业的，除应符合本办法第六条的规定外，还应依照外商投资企业法律、法规的规定，办理有关审批手续。


　　第八条　设立房地产开发企业，应向市房地产开发主管部门申请资质初审，并向市工商管理部门申请登记。市房地产开发主管部门应在接到申请之日起１５日内办理资质初审；市工商管理部门对符合本办法第六条规定的，在接到市房地产开发主管部门初审意见之日起３０日内予以登记。不符合条件不予登记的，应说明理由。


　　第九条　房地产开发企业应自领取营业执照之日起１５日内，持下列文件到市房地产开发主管部门注册备案；
　　（一）营业执照复印件；
　　（二）企业章程；
　　（三）验资证明；
　　（四）企业法定代表人的身份证明；
　　（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同；
　　（六）固定办公经营场所证明。


　　第十条　经上级建设行政主管部门批准的房地产开发企业和外埠来沈的房地产开发企业，在本市从事房地产开发经营活动时，均应到市房地产开发主管部门注册备案。
　　凡未取得房地产开发资格的项目单位，均须经市房地产开发主管部门依照有关规定审查批准，并到市工商管理部门申请登记为房地产开发项目公司后，方可从事房地产开发项目的开发建设工作。房地产开发项目完成后，房地产开发项目公司应予以注销。房地产开发项目公司申请确定资质等级的，由市房地产开发主管部门对其开发业绩进行考核，符合条件的，批准资质等级，核发《房地产开发企业资质等经证书》。


　　第十一条　房地产开发企业应按照有关规定接受资质年度检查。并定期向市房地产开发主管部门和市统计部门报送统计资料及有关资料。

第三章　房地产开发项目





　　第十二条　房地产开发项目，应符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求。应坚持新区建设与旧区改造相结合的原则，注重基础设施开发，提高城市的规划设计质量，增加和丰富城市绿地，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产和优秀近、现代建筑。


　　第十三条　土地使用权在招标、拍卖、协议、划拨前，市规划土地管理部门和市房地产开发主管部门应对下列事项提出书面意见，作为依据之一：
　　（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
　　（二）城市规划设计条件；
　　（三）基础设施和公共设施的建设要求；
　　（四）基础设施建成后的产权界定；
　　（五）项目拆迁补偿、安置形式。


　　第十四条　城市规划区内集体所有土地，经依法征用转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。


　　第十五条　房地产开发项目实行资本金制度，资本金不得低于项目总投资的３０％。


　　第十六条　转让房地产开发项目，转让人和受让人应签订转让合同，向市土地管理部门申请办理土地使用权变更登记手续，转让地上有建筑物的房地产开发项目，应到市房产管理部门办理登记手续。并到市房地产开发主管部门备案。更换项目批准文件。
　　未完成拆迁安置任务的房地产开发项目不得转让。

第四章　房地产开发建设





　　第十七条　房地产开发企业应按照限时制度的规定，按时完成房地产开发项目。对停缓建项目，可延长竣工时限，但延长时限最多不得超过一年。在延长时限内仍未竣工的，由市房地产开发主管部门收回该项目建设权，重新组织招标、拍卖；对闲置土地项目，由市土地管理部门拟订闲置土地的处置方案，经原批准用地的人民政府批准后组织实施。


　　第十八条　房地产开发公司资质和施工企业资质与开发项目等级必须相对应。
　　房地产开发企业应将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在《房地产开发项目手册》中，每季度末报送市房地产开发主管部门审核。


　　第十九条　房地产开发建设应根据项目的性质和规划设计要求，通过招标投标方式，优选勘察、设计、施工、监理单位，并签订合同。


　　第二十条　房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应向市房地产开发主管部门提出竣工验收申请。市房地产开发主管部门自收到申请之日起３０日内，组织有关部门，依照有关规定进行验收。未经验收或验收不合格的，不得交付使用。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。

第五章　房地产开发经营





　　第二十一条　房地产开发企业申请商品房销（预）售，应提供下列文件：
　　（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
　　（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
　　（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
　　（四）营业执照和资质等级证书；
　　（五）工程施工合同；
　　（六）预售商品房分层平面图；
　　（七）商品房预售方案。


　　第二十二条　房地产开发企业应在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应按照质量保证的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应承担赔偿责任。


　　第二十三条　商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构不合格的，购买人有权退房；如对购买人造成损失的，房地产开发企业应承担赔偿责任。


　　第二十四条　预售商品房的购买人应自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应协助商品房购买人办理土地使用权变更和所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
第六章　法律责任





　　第二十五条　违反本办法规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营活动的，由市工商行政管理部门没收违法所得，并处以违法所得５倍以下的罚款。


　　第二十六条　违反本办法规定，未取得房地产开发资格或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由市房地产开发主管部门责令限期整改，并处以５万以上１０万元以下的罚款；逾期不改正的，由市工商管理部门吊销营业执照。


　　第二十七条　房地产开发企业有下列行为之一的，由市房地产开发主管部门和其他有关部门给予警告、限期整改、停止或取消项目开发建设权、拍卖资产、降低直至取消资质等级，并处以５０００元以上３万元以下的罚款；
　　（一）申请资质等级初审时隐瞒事实情况、弄虚作假的；
　　（二）未按规定办理变更或注销手续的；
　　（三）伪造、涂改、出租、出借、转让《房地产开发企业资质等级证书》的；
　　（四）未如实填写或者未按规定时间交验《房地产开发项目手册》的；
　　（五）瞒报或未按规定报送统计报表的；
　　（六）未按规定进行资质年检的；
　　（七）未按规定向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书的；
　　（八）未按规定办理有关开发建设手续而擅自开发建设的；
　　（九）无故拖期回迁超过半年以上的；
　　（十）住宅小区、组团按规定的竣工期限超期二年以上不能竣工的，交付使用后二年以上仍未达到综合验收标准的，交付使用后一年未完成配套建设也不采取任何措施的。


　　第二十八条　违反本办法规定，将未经验收的房屋交付使用的，由市房地产开发主管部门责令限期补办验收手续，逾期不补办验收手续的，处以１０万元以上３０万元以下的罚款。验收不合格的，依照本办法第二十九条规定处理。


　　第二十九条　违反本办法规定，将不合格的房屋交付使用的，由市房地产开发主管部门责令限期返修，并处以房屋总造价２％的罚款；情节严重的，由市工商管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。


　　第三十条　违反本办法规定，擅自转让房地产开发项目的，由市房地产开发主管部门取消其开发项目建设权，市土地管理部门责令其停止违法行为，没收违法所得，并处以违法所得５倍以下的罚款。


　　第三十一条　违反本办法规定，擅自预售商品房的，由市房产管理部门，责令停止违法行为，没收违法所得，可并处已收取的预付款１％以下的罚款。


　　第三十二条　国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权、构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，给予行政处分。


　　第三十三条　当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请复议或直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由做出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第七章　附则




　　第三十四条　本办法执行中的具体问题由市城乡建设委员会负责解释。


　　第三十五条　本办法自发布之日起施行。



中国建设银行


中国人民建设银行关于印发《中国人民建设银行总行外汇贷款项目建设前期管理工作的暂行规定》的通知
1995年6月29日，中国人民建设银行

建设银行各省、自治区、直辖市分行，计划单列市分行，济南、杭州市分行：
为适应建设银行向国有商业银行转变过程中对贷款管理工作的新要求，提高外汇贷款项目建设前期管理工作水平，防范和减少外汇贷款风险，总行制定了《中国人民建设银行总行外汇贷款项目建设前期管理工作的暂行规定》，现予印发，请参照执行。

附：中国人民建设银行总行外汇贷款项目建设前期管理工作的暂行规定

第一章 总 则
第一条 为适应建设银行向国有商业银行转变过程中对贷款管理工作的新要求，提高外汇贷款项目（含境外筹资和外汇现汇贷款项目，下同）建设前期管理工作水平，防范和减少外汇贷款风险，保障外汇资金使用的效益性、安全性和流动性，实现外汇贷款项目建设前期管理工作的科学化、规范化、制度化，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中国人民建设银行固定资产外汇贷款暂行办法》、《中国人民建设银行总行固定资产贷款项目前期管理工作的暂行规定》及有关文件精神，特制订本规定。
第二条 凡是由总行审批的外汇贷款项目，均实行“审贷分离、分段管理、集体审批决策”制度，严格遵循“先评估，后贷款，择优选择项目”的原则，未经评估审查、集体审批决策的项目，不下达贷款计划，不发放贷款。
第三条 建设银行外汇贷款项目建设前期管理工作，系指外汇贷款项目借款申请受理、项目备选、项目评估审查、贷款审批、决策结论反馈管理的全过程。建设银行总行外汇贷款项目前期管理工作的基本原则是：审贷分离，相互协作，集体决策。
审贷分离，系指外汇贷款项目借款申请的受理、项目备选、评估审查、贷款审批、决策结论反馈、贷款承诺后项目管理、贷款发放与回收等工作，分别由国际业务部和投资调查部管理，相互制约。国际业务部负责外汇贷款项目借款申请的受理、备选项目的确定、项目贷款承诺后的管理、贷款发放与回收等工作，投资调查部负责外汇贷款项目的评估审查、贷款审批决策结论的反馈工作。
相互协作，系指国际业务部和投资调查部在外汇贷款项目前期管理工作中，互相商量，互相配合。国际业务部在受理借款申请和确定备选项目过程中，根据需要和项目具体情况邀请投资调查部参与；投资调查部在组织一些大型外汇贷款项目评估过程中，根据需要和项目具体情况邀请国际业务部参加。两部建立定期工作联系制度，相互通报有关情况，协商处理有关问题。
集体决策，系指外汇贷款项目由投资调查部根据项目评估报告和分行审查意见提出评审意见，会签国际业务部后报总行贷款审查委员会审批决策。投资调查部是总行贷款审查委员会的办事机构，负责处理日常事务。

第二章 外汇贷款申请的受理与备选项目的确认
第四条 由总行审批决策的外汇贷款项目，其借款申请、各分行推荐材料、备选项目的确定，由国际业务部负责。
第五条 国家综合计划部门向建设银行提送的外汇贷款项目商贷函，各分行（指各省、自治区、直辖市分行和计划单列市分行，下同）推荐上报的外汇贷款项目，统一由国际业务部受理。推荐上报文件包括分行的审查意见。
第六条 国际业务部接到有关部门提送的借款申请、商贷函和分行推荐材料等文件后，要做好申请文件、资料的登记工作，进行必要的审查。
第七条 国际业务部根据外汇贷款项目借款申请、商贷函、分行推荐材料，着重对借款人的资信情况、贷款投向的合理性、项目的各项财务指标、担保单位的能力、人民币配套资金的初步落实情况、项目所在地分行外汇资金供应能力和存贷比等进行分析，严格审查，确定备选项目。
第八条 国际业务部将确定的备选项目名单填制《外汇贷款项目备选通知书》（附一），主送项目所在地分行，抄送投资调查部。
第九条 国际业务部在向投资调查部提送备选项目名单时，应附送相关数据和资料，包括外汇贷款的币种、利率、还款期限、宽限期、本币对外币的汇率，借款申请文件（复印件）、分行推荐材料或预评估报告等。

第三章 项目评估
第十条 项目评估报告是建设银行进行贷款审批决策的主要依据。外汇贷款项目的评估审查工作，统一由投资调查部组织实施。
第十一条 投资调查部在收到国际业务部提送的外汇贷款备选项目名单及相关文件后，应首先审查列入备选的项目是否具备开展评估的条件。审查内容包括项目借款申请文件、商贷函、分行推荐材料或预评估报告等相关资料是否齐全。
第十二条 经审查具备评估条件的项目，投资调查部在一周内向项目所在地分行下达评估任务通知书，并抄送国际业务部。
第十三条 评估任务通知书中应根据具体项目建设前期工作进程，明确规定各分行完成项目评审工作并上报总行的时间。
第十四条 项目所在地分行接到投资调查部下达的评估任务后，应按照《中国人民建设银行固定资产贷款项目评估办法》、《外汇贷款项目评审工作座谈会纪要》及有关文件规定，认真实施评估工作，按评估任务通知书规定的时间向总行报送项目评估报告和项目所在地分行贷款审查委员会的审查意见。
第十五条 项目评估报告中要注重对外汇贷款汇率和利率风险的分析，加强对外汇贷款项目还贷能力、担保企业的资格和担保能力、抵押物品价值等的评审论证工作。
第十六条 对于项目评审过程中涉及到项目备选工作中的有关问题，投资调查部可提请国际业务部负责解释，并协商解决。

第四章 项目审批与决策结论反馈
第十七条 总行贷款审查委员会对贷款项目的审批决策，将根据外汇贷款项目的重要程度和具体情况，分别采用会签审批和会议审批两种方式。
第十八条 会签审批。投资调查部根据分行的评估报告和审查意见，两周内向主管行长提出项目评审意见和决策建议，撰写《建设银行贷款项目审查签报》（附二），会签国际业务部。
第十九条 国际业务部收到投资调查部的贷款项目审查签报后，应在两周内提出审理意见，并在《建设银行贷款项目审查签报》上会签意见后，一并报主管行长审批。
第二十条 国际业务部对贷款项目进行会签审理时，涉及项目评估中的有关问题，可提请投资调查部负责解释，并协商解决。如与投资调查部的审查意见不一致，应与投资调查部及时沟通后报送主管行长签批。
第二十一条 会议审批。重大或情况比较复杂的外汇贷款项目，按照会签审批的程序报主管行长审阅后，提交总行贷款审查委员会会议审批。
第二十二条 经总行集体审批决策后的外汇贷款项目，国际业务部应在一周内将《建设银行贷款项目审查签报》（原件）和国际业务部审查意见（复印件）退投资调查部。
第二十三条 经总行集体审批决策后的外汇贷款项目，投资调查部根据总行审批决策结论，在两周内起草《建设银行外汇贷款项目审批决策意见通知书》（附三），主送项目所在地分行，抄送国际业务部。

第五章 附 则
第二十四条 本规定适用于使用建设银行外汇资金安排的贷款项目和境外筹资项目。
第二十五条 本规定从1995年7月1日起执行。此前总行发文与本规定有抵触的条款，以本规定为准。
附件：一
编号：
外汇贷款项目备选通知书
建设银行 分行：
你行199 年 月 日 号文《 》（外汇项目贷款推荐
函）收悉。该项目申请使用 贷款 万美元（或其他币
种），经初步审查，同意将该项目列为总行的备选外汇贷款项目。
此备选通知书有效期截止至199 年 月 日（自本备选通知日后一
年）。
中国人民建设银行总行
国际业务部
一九九 年 月 日
抄送：总行投资调查部
附件：二
建设银行贷款项目审查签报
建设银行总行投资调查部 一九九 年 月 日
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会签单位：
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会签意见： | 行领导批示：
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标题：
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项目经办处： | 经办人及联系电话： | 处长：
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附件：三
外汇贷款项目审批决策意见
书（参考格式）
建调字（199 ）第 号
建设银行 分行：
你行199 年 月 日以 号文报送的《 项目评审意见》及所附评估报告收悉，该项目申请使用
贷款 万美元（或其他币种）。经总行贷款项目审查委员会审批决策，该项目符合我行贷款条件，同意承诺贷款（或同意承办转贷业务）。
中国人民建设银行总行
投资调查部
一九九 年 月 日