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浅谈我国公共租赁住房制度中存在的法律问题/钱贵

时间:2024-05-13 03:54:30 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8044
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         浅谈我国公共租赁住房制度中存在的法律问题

              北安市人民法院 钱贵

公共租赁住房是保障性住房中的新成员,它对于解决中低收入家庭住房难的问题具有十分重要的意义。但是由于我国没有统一的保障性住房立法,导致我国公租房保障对象狭窄、没有完善的准入退出机制以及缺乏司法救济制度等问题突出。为此,我们应制定统一的保障性住房立法并扩大公租房的保障对象、完善其准入退出制度并规定申请人复议、诉讼等权利方面的救济途经。总体分析我国公共租赁住房制度中存在以下法律问题:
一、缺乏统一的立法保障。健全的法律制度是任何一项社会保障制度得以贯彻实施的基础,只有统一的立法才能保障各项政策的具体实施。作为我国住房保障体系中的新内容,公租房的建设还处于起步发展阶段,目前主要是中央的《指导意见》以及各地关于公租房的管理办法在进行规制。但是,这些没有强制约束力的政策指导以及效力低下的地方政府规章对于保障公租房制度的发展非常不利。由于缺乏统一的立法保障,各地对于公租房的保障对象、建设标准、资金保障以及运作机制等内容方面没有统一的认识,各地规定差别太大,政策随意性比较强。同时行政手段的保障带来了很多的弊端,如资金难以保障、房源供给不足以及缺乏专门的管理机构和监管缺失等。显然,建立统一的公租房立法是这一制度得以良好运行的关键所在。
二、公租房保障对象的局限性。目前公租房保障的对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。虽然《指导意见》和各地实施办法大都提到有条件的可以扩大到新就业人员以及外来务工人员,但对于新就业人员以及外来务工人员大都要求有稳定职业并在城市居住一定年限。如广州、深圳等地的公租房覆盖人群也是针对城镇户籍人口,而最需要住房保障的流动人口还被排除在保障之外。可见,我国目前公租房的保障对象还很狭窄,真正需要保障的“夹心层”仍得不到有效的住房保障。尤其是外来务工人员中的农民工,他们通常流动性大,工作场所和时间不确定,但他们却是城市建设和发展的主力军,其实这些特定人群更需要住房保障。因此,为真正实现公租房对“夹心层”住房保障的目的,做到“应保尽保”,需要扩大公租房的供应对象。
三、公租房准入与退出机制不健全。合理的准入与退出机制是公租房制度有效实施的关键环节。我国目前主要采取以家庭收入为主的核定办法来确定公租房的保障对象。但我国由于缺乏健全的居民个人收入信息管理制度,导致实践中往往无法准确统计个人的隐形收入,从而影响了个人收入的审查,使得不应纳入公租房供应对象的人通过虚报瞒报个人收入等非法手段骗取了公租房,或者一些收入变化了不再符合条件的人长期租赁公租房,造成公租房推出机制严重滞后,“退出难”、“只进不出”、“福利固定化”现象严重。同时,我国个人信用制度和个人收入监管制度的缺失也极易影响审核的准确性。审核部门主要是对居民提供的个人收入证明等材料进行形式上的审查,缺少实质性的审查也是导致审核失真的主要原因。
四、公租房纠纷解决机制不完善。法谚说: “无救济则无权利”。任何权利如果没有有效的救济途径终将成为一纸空文。我国现行的公租房制度的纠纷解决机制就很不完善。我国公租房实行的是申请审核制度,申请人能否获得公租房以及合同期满后能否续期完全取决于主管部门的审核,加之我国审核制度的不完善,导致公租房主管部门审核失真、滥用权力损害真正需要保障的人群的事件时有发生。那么,如果申请人对主管部门审核结果有异议或者认为其权利受到侵犯的如何救济? 对此,我国公租房相关的政策制度都没有明确的规定。申请人复议的权利和诉讼的权利并没有被法律明确的规定,难以保障住房困难户的住房权益,无法防止行政机关的权利滥用。此外,公租房是准公共产品,那么由于公租房的申请核准以及租赁合同发生纠纷以后,有关当事人应该提起何种诉讼,是民事诉讼还是行政诉讼法律没有明确规定,这会直接影响到司法审判的进行。

最高人民法院关于印发《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的通知

最高人民法院


最高人民法院关于印发《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的通知

1990年11月12日,最高人民法院


全国地方各级人民法院,各级军事法院,铁路运输中级法院
和基层法院,各海事法院:
现将《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》发给你们,望在经济审判工作中贯彻执行。执行中有何问题和意见,请及时报告我院。

附:关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答

根据《中华人民共和国民法通则》和其他有关法律、法规,现就人民法院在审理联营合同纠纷案件中提出的一些问题,解答如下:
一、关于联营合同纠纷案件的受理问题
(一)联营各方因联营合同的履行、变更、解除所发生的经济纠纷,如联营投资、盈余分配、违约责任、债务承担、资产清退等纠纷向人民法院起诉的,凡符合民事诉讼法(试行)第八十一条规定的起诉条件的,人民法院应予受理。
(二)联营各方因联营体内部机构设置、人员组成等管理方面的问题发生纠纷向人民法院起诉的,人民法院不予受理。
二、关于联营合同纠纷案件的管辖问题
(一)联营合同纠纷案件的地域管辖,因不同的联营形式而有所区别:
1、法人型联营合同纠纷案件,由法人型联营体的主要办事机构所在地人民法院管辖。
2、合伙型联营合同纠纷案件,由合伙型联营体注册登记地人民法院管辖。
3、协作型联营合同纠纷案件,由被告所在地人民法院管辖。
(二)由联营体主要办事机构所在地或联营体注册登记地人民法院管辖确有困难的,如法人型联营体已经办理了注销手续,合伙型联营体应经工商部门注册登记而未办理注册登记,或者联营期限届满已经解体的,可由被告所在地人民法院管辖。
三、关于联营合同的主体资格认定问题
(一)联营合同的主体应当是实行独立核算,能够独立承担民事责任的企业法人和事业法人。
个体工商户、农村承包经营户、个人合伙,以及不具备法人资格的私营企业和其他经济组织与企业法人或者事业法人联营的,也可以成为联营合同的主体。
(二)企业法人、事业法人的分支机构不具备法人条件的,未经法人授权,不得以自己的名义对外签订联营合同;擅自以自己名义对外签订联营合同且未经法人追认的,应当确认无效。
党政机关和隶属党政机关编制序列的事业单位、军事机关、工会、共青团、妇联、文联、科协和各种协会、学会及民主党派等,不能成为联营合同的主体。
四、关于联营合同中的保底条款问题
(一)联营合同中的保底条款,通常是指联营一方虽向联营体投资,并参与共同经营,分享联营的盈利,但不承担联营的亏损责任,在联营体亏损时,仍要收回其出资和收取固定利润的条款。保底条款违背了联营活动中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则,损害了其他联营方和联营体的债权人的合法权益,因此,应当确认无效。联营企业发生亏损的,联营一方依保底条款收取的固定利润,应当如数退出,用于补偿联营的亏损,如无亏损,或补偿后仍有剩余的,剩余部分可作为联营的盈余,由双方重新商定合理分配或按联营各方的投资比例重新分配。
(二)企业法人、事业法人作为联营一方向联营体投资,但不参加共同经营,也不承担联营的风险责任,不论盈亏均按期收回本息,或者按期收取固定利润的,是明为联营,实为借贷,违反了有关金融法规,应当确认合同无效。除本金可以返还外,对出资方已经取得或者约定取得的利息应予收缴,对另一方则应处以相当于银行利息的罚款。
(三)金融信托投资机构作为联营一方依法向联营体投资的,可以按照合同约定分享固定利润,但亦应承担联营的亏损责任。
五、关于在联营期间退出联营的处理问题
(一)组成法人型联营体或者合伙型联营体的一方或者数方在联营期间中途退出联营的,如果联营体并不因此解散,应当清退退出方作为出资投入的财产。原物存在的,返还原物;原物已不存在或者返还确有困难的,折价偿还。退出方对于退出前联营所得的盈利和发生的债务,应当按照联营合同的约定或者出资比例分享和分担。合伙型联营体的退出方还应对退出前联营的全部债务承担连带清偿责任。如果联营体因联营一方或者数方中途退出联营而无法继续存在的,可以解除联营合同,并对联营的财产和债务作出处理。
(二)不符合法律规定或合同约定的条件而中途退出联营的,退出方应当赔偿由此给联营体造成的实际经济损失。但如联营其他方对此也有过错的,则应按联营各方的过错大小,各自承担相应的经济责任。
六、关于联营合同的违约金、赔偿金的计算问题
根据民法通则第一百一十二条第二款规定,联营合同订明违约金数额或比例的,按照合同的约定处理。约定的违约金数额或比例过高的,人民法院可根据实际经济损失酌减;约定的违约金不足补偿实际经济损失的,可由赔偿金补足。联营合同订明赔偿金计算方法的,按照约定的计算方法及实际情况计算过错方应支付的赔偿金。联营合同既未订明违约金数额或比例,又未订明赔偿金计算方法的,应由过错方赔偿实际经济损失。
七、关于联营合同解除后的财产处理问题
(一)联营体为企业法人的,联营体因联营合同的解除而终止。联营的财产经过清算清偿债务有剩余的,按照约定或联营各方的出资比例进行分配。
联营体为合伙经营组织的,联营合同解除后,联营的财产经清偿债务有剩余的,按照联营合同约定的盈余分配比例,清退投资,分配利润。联营合同未约定,联营各方又协商不成的,按照出资比例进行分配。
(二)在清退联营投资时,联营各方原投入的设备、房屋等固定资产,原物存在的,返还原物;原物已不存在或者返还原物确有困难的,作价还款。
(三)联营体在联营期间购置的房屋、设备等固定资产不能分割的,可以作价变卖后进行分配。变卖时,联营各方有优先购买权。
(四)联营体在联营期间取得的商标权、专利权,解除联营合同后的归属及归属后的经济补偿,应当根据《中华人民共和国商标法》、《中华人民共和国专利法》的有关规定处理。商标权应当归联营一方享有。专利权可以归联营一方享有,也可以归联营各方共同享有。联营一方单独享有商标权、专利权的,应当给予其他联营方适当的经济补偿。
八、关于无效联营收益的处理问题
联营合同被确认无效后,联营体在联营合同履行期间的收益,应先用于清偿联营的债务及补偿无过错方因合同无效所遭受的经济损失。
当事人恶意串通,损害国家利益、集体或第三人的合法利益,或者因合同内容违反国家利益或社会公共利益而导致联营合同无效的,根据民法通则第六十一条第二款和第一百三十四条第三款规定,对联营体在联营合同履行期间的收益,应当作为非法所得予以收缴,收归国家、集体所有或者返还第三人,对联营各方还可并处罚款;构成犯罪的,移送公安、机察机关查处。
九、关于联营各方对联营债务的承担问题
(一)联营各方对联营债务的责任应依联营的不同形式区别对待:
1、联营体是企业法人的,以联营体的全部财产对外承担民事责任。联营各方对联营体的责任则以各自认缴的出资额为限。对抽逃认缴资金以逃避债务的,人民法院除应责令抽逃者如数缴回外,还可对责任人员处以罚款。
2、联营体是合伙经营组织的,可先以联营体的财产清偿联营债务。联营体的财产不足以抵债的,由联营各方按照联营合同约定的债务承担比例,以各自所有或经营管理的财产承担民事责任;合同未约定债务承担比例,联营各方又协商不成的,按照出资比例或盈余分配比例确认联营各方应承担的责任。
合伙型联营各方应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定对联营债务负连带清偿责任。
3、联营是协作型的,联营各方按照合同的约定,分别以各自所有或经营管理的财产承担民事责任。
(二)农业集体经济组织以提供自己所有的土地使用权参加合伙型联营的,应当按照联营合同的约定承担联营债务,如合同未约定债务承担比例的,可参照出资比例或者盈余分配比例承担。
(三)以提供技术使用权作为合伙型联营投资的联营一方,应当按照联营合同的约定承担联营债务,如其自己所有的或者经营管理的财产不足清偿联营债务的,可以一定期限的技术使用权折价抵偿债务。


商业部关于发布《商业部科技计划项目实施管理试行办法》的通知

商业部


商业部关于发布《商业部科技计划项目实施管理试行办法》的通知
1992年2月28日,商业部


为加强对商业科技计划的组织管理,使其规范化、制度化、
程序化,我们制定了《商业部科技计划项目管理试行办法》,现随文发布,请认真组织实施。在实施过程中,有什么问题和意见,请函告我部科技质量司。

附:商业部科技计划项目实施管理试行办法

办法

第一章 总 则
第一条 为加强对商业科技计划的组织管理,使其规范化、制度化、程序化,制定本办法。
第二条 商业科技计划的宗旨是面向商业经济建设,依靠科学技术进步,全面振兴商业,推动科技与商业经济建设相结合,加速社会主义商业现代化的发展。
第三条 本办法适用于商业部科技计划项目管理的全过程。

第二章 计划的编制
第四条 商业科技计划逐步实行滚动性发展计划,项目的选择应当注意下列各点:
(一)科技要与行业经济发展相结合;
(二)年度项目要与行业科技发展规划相结合;
(三)科技项目的经济效益要与社会效益相结合;
(四)注意技术上的可行性、可靠性、先进性、推广应用的可能性及其范围;
(五)注意高新技术在商业经济中的开发应用,避免低水平的重复。
第五条 项目的范围,按商业部科技质量司每年发布的项目编制通知内容进行选择。凡与商业科技贷款、技术改造相结合并有推广前景的项目予以优先安排。
第六条 申报下一年度的计划项目,由省级(含计划单列市,下同)商业主管部门组织专家或学术委员会评议、汇总后填写《项目申报汇总表》,连同《商业科技发展项目申请书》一式二份于每年十二月二十日前报部科技质量司。
部属科研院所、部属院校的科研项目可直接向部科技质量司申报。凡与专业司(局)、公司有关的项目,需同时抄有关司(局)和公司。
与商业科技贷款相结合的开发项目,在申报部科技项目时,需同时开具地方银行贷款证明方可立项。
第七条 根据各地申报的项目计划,部科技质量司会同有关专业司(局)协商综合平衡后,于每年四月底前下达本年度《商业科技发展项目计划表》。
第八条 计划下达后三个月内,各承担单位按《商业科技发展项目合同》一式三份报送部科技质量司,本年度内不签订合同的项目视为自动撤销。
第九条 凡按合同要求填报的项目,经审批后方可划拨经费并组织实施。

第三章 项目的实施管理
第十条 对项目的执行情况要建立报告和检查制度。部列科技计划项目由部科技质量司归口管理,并负责监督检查。承担单位在实施过程中应向省级商业主管单位每半年报告项目执行情况,并抄报部科技质量司一份。对计划执行不力的项目承担单位,主管单位应及时进行帮助和指导,提出处理意见,并报部科技质量司。
第十一条 计划下达后,应当及时组织实施,不得随意变更。由于出现不可预见或无法抗拒的原因,致使计划不能继续执行,需作修改或变更原计划时,项目承担单位应当通过主管单位报请部科技质量司,经同意后方可进行修改或变更。
第十二条 计划项目如不能按合同预期完成,可正式报告延期1—2年。在此期间该单位不再新立项目。

第四章 经费管理
第十三条 科技计划经费来源主要依靠承担单位和地方自筹。部“三项”经费只作启动性的科技补助经费。有条件的单位,可按有关要求向所在地银行申请商业科技开发贷款。
第十四条 科技计划“三项”经费的使用,严格按财政部关于科技“三项”费用的管理办法执行。
第十五条 部管科技计划一律执行有偿合同制,实行“专项管理,分级负责,同行评议,签订合同”的办法。
第十六条 签订合同的项目,由部科技质量司将经费划拨到项目承担单位所在的省级商业主管部门。
第十七条 开发性课题的“三项”经费按照30—50%的比例有偿使用,偿还的经费继续用于商业科技发展项目。
第十八条 项目经费开支要严格进行课题核算,精打细算,厉行节约。提前完成计划,并经鉴定取得成果,可从节约经费中提取10%奖励项目承担人员。

第五章 科技项目成果管理
第十九条 凡列入《商业部科技发展计划项目》中的课题,实施完成后都要进行鉴定。
申请鉴定必须具备下列条件:
(一)提供齐全的鉴定材料,主要有鉴定大纲、项目合同书、技术报告、工作报告(包括经费决算)、实验报告、检测报告、用户意见、社会经济效益分析、推广前景。新产品的鉴定,还需有产品质量标准或技术条件、标准审查报告、使用说明书等。
(二)达到预期的研制目标,即合同中规定内容,技术经济指标要求,规模和效益评价。
(三)经所属主管部门初审同意并向部推荐申报鉴定。
第二十条 申请鉴定的项目,由主管部门签注意见后,提前二个月将鉴定材料、专家名单《科学技术成果鉴定申请书》等有关资料,报送部科技质量司审批。影响面大的重大项目,由部科技质量司主持鉴定,一般情况均委托省级商业主管部门主持鉴定。
第二十一条 鉴定形式分会议鉴定、检测鉴定、通讯鉴定等,具体按国家科委成果鉴定办法执行。
第二十二条 鉴定证书,一律采用国家科委统一规定的格式填写。
第二十三条 科技项目属新产品开发类,鉴定或验收后投入产品生产,应申报国家级重点新产品试制、鉴定计划,经审批后列入计划的可享受有关优惠政策。
第二十四条 成果的专利权、所有权、转让权严格按照《中华人民共和国专利法》和《技术市场管理暂行办法》有关规定办理。
第二十五条 成果鉴定后,技术先进、效益显著的投入生产一年后可申报成果奖。成果奖的申报按《商业部科技进步奖奖励办法》申报。

第六章 附 则
第二十六条 部管科研项目鉴定后,要对其技术经济效益和推广前景进行跟踪观察。跟踪任务主要是了解成果的推广应用情况和取得的效果。具体工作由各省级商业主管部门负责,跟踪时间为两年。每年年底前需向部科技质量司写出跟踪报告。
第二十七条 本办法由商业部科技质量司负责解释。
第二十八条 本办法自发布之日起施行。