律师办理建设用地使用权取得业务操作指引

（征求意见稿） 北京市中经律师事务所 孟凡胜

注：本人从事土地法律研究多年，代理了很多有关建设用地使用权的案件，特把经验加以总结，供律师和其他朋友参考使用，有何意见，请发电子邮件到：mfslawyer@163.com.本人将不胜感激。
目 录

概述：建设用地使用权制度的建立和发展 1
第一章 一 般 规 定 3
第二章 律师办理建设用地使用权划拨业务操作指引 6
第三章 律师办理建设用地使用权协议出让业务操作指引 10
第四章 律师办理建设用地使用权招标拍卖挂牌出让业务操作指引 11
第五章 律师办理国有土地租赁业务操作指引 15
第六章 律师办理建设用地使用权出让合同纠纷业务操作指引 18

概述：建设用地使用权制度的建立和发展
土地是最要的生产和生活资料。1949年10月1日中华人民共和国成立以后，中国共产党领导全国人民进行了土地改革运动，消灭了土地剥削制度，实行耕者有其田的制度。在二十世纪五十年代的社会主义改造运动中，我国逐渐消灭了土地私有制，形成了土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。这种土地所有权制度在1956年社会主义改造基本完成时基本建立，并最终通过1982年12月4日修订的《宪法》第10条得到我国基本法律的肯定。1982年12月4日修订的《宪法》第10条规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。
改革开放以前，在社会主义计划经济条件下，我国主要实行国有土地的无偿划拨使用制度，即通过行政划拨的方式，将国有土地交给各公有制经济单位无偿、无期限、无转让的使用，这种土地使用权形式至今仍在一定范围内适用。到20世纪70年代末，随着改革开放的进行，我国经济模式由计划经济逐步转变为市场经济，外商投资企业在我国境内出现。由于外商投资企业是具有私有性和营利性的自主经营、自负盈亏的利益主体，因此，对外商投资企业的用地不能够继续沿用无偿划拨方式，出现了有偿提供场地使用权的市场方式，我国政府开始向外商投资企业收取场地使用费。1979年7月1日颁布的《中外合资经营企业法》第5条第3款规定：“中国合资者的投资可包括为合资企业经营期间提供的场地使用权。如果场地使用权未作为中国投资者投资的一部分，合资企业应向中国政府交纳使用费”。这里的“场地使用权”就是一种土地使用权。我国土地使用权制度的改革由此而开始。
1988年4月12日通过的宪法修正案第2条规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”。土地使用权制度以宪法形式被肯定下来，其后的《土地管理法》及其实施条例、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产管理法》等法律法规，进一步完善了国有土地的有偿使用制度。2007年3月16日十届全国人大第五次会议通过了《中华人民共和国物权法》。《物权法》将通过出让和划拨途径取得的国有土地使用权定名为“建设用地使用权”。至此，建设用地使用权得到我国基本法律的明确肯定。
建设用地使用权，是指权利人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施，权利人对其建造的建筑物、构筑物及其附属设施拥有所有权。建设用地使用权具有以下特点：①主体的广泛性。建设用地使用权的主体相当广泛，国家机关、公益事业单位、法人、非法人组织以及自然人，都可以依法取得建设用地使用权，成为建设用地使用权人。②客体的特定性。建设用地使用权必须设立在国有建设用地上。农民所有的建设用地以及农用地上不能设立建设用地使用权。③期限的确定性。主要是指以出让方式取得的建设用地使用权有明确的法定存续期限。依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，居住用地使用期限为70年，工业用地使用期限为50年，教育、科学、文化、卫生、体育用地使用期限为50年，商业、旅游、娱乐用地使用期限为40年，综合或者其他用地使用期限为50年。④建设用地使用权的取得一般是有偿的，而且要采取一定的公开竞价方式取得。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，都应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。以前以划拨方式取得的建设用地使用权再转让的，必须改为有偿出让的方式。⑤可转让性。建设用地使用权人有权依法将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。
在建设用地使用权制度之外，我国还存在着国有土地租赁制度。国有土地租赁是指国家将国有土地出租给用地者使用，由使用者和县级以上人民政府国土资源行政主管部门签订土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁属于国有土地有偿使用的形式之一，是建设用地使用权出让方式的补充。我国国有土地租赁制度于1993年开始试点，最早的规范性文件是《关于境外上市的股份制试点企业土地资产管理若干问题的通知》（[1993]国土[籍]字第167号）。租赁国有土地使用权具有以下特点：①权利的标的是国有土地，而且是建设用地；②承租人需要和出租人签订租赁合同，租赁合同是承租人取得土地使用权的依据；③租赁国有土地使用权必须依据法律法规的规定，且租赁期限依据合同的约定，长短不同；④租赁国有土地使用权需要登记；⑤租赁国有土地使用权具有一定的可转让性，承租人可以依法转让其租赁国有土地使用权。目前国有土地租赁，主要适用于将划拨土地使用权转让或出租、企业改制以及其他改变土地用途后依法应当有偿使用的情况。
在划拨、出让和租赁等使用国有建设用地的形式之外，还存在着外商投资企业交纳土地使用费（场地使用费）、国有土地使用权作价入股、国有土地使用权授权经营等方式而取得国有建设用地使用权的形式。但这些形式不是国有建设用地使用权有偿使用的主要形式，适用范围受到严格的限制，所占比重很小。从国有土地有偿使用制度的历史发展趋势来看，这些形式最终都会统一到有偿出让的形式中来。有鉴于此，下文没有对这三种取得方式的具体操作规程进行详细的论述，可以参照建设用地使用权有偿出让的操作规程进行。
第一章 一 般 规 定
1.制定目的和依据
为了规范和指导律师办理建设用地使用权取得（土地一级市场）法律业务，提高律师的服务质量和水平，依据我国现行有关建设用地使用权取得的法律法规和政策，制定本指引。

2.概念界定
2.1 建设用地使用权，原称国有土地使用权，是指权利人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
2.2 建设用地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将一定年限内的建设用地使用权让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
2.3 协议出让建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门以协议方式将一定年限内的建设用地使用权让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。
2.4 招标出让建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加建设用地使用权投标，根据投标结果确定建设用地使用权人的行为。
2.5 拍卖出让建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、指定地点进行公开竞价，根据出价结果确定建设用地使用权人的行为。
2.6 挂牌出让建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定建设用地使用权人的行为。
2.7 出让方案是指，在土地出让过程中，市、县人民政府国土资源行政主管部门拟定的，供土地行政管理部门内部审批供地和报有权批准出让土地的各级人民政府审批供地的供地方案，主要内容包括拟出让地块的空间范围、用途、年限、出让方式、供地时间和其他条件等。

3.律师办理建设用地使用权取得业务的基本原则
3.1律师办理建设用地使用权取得业务，必须遵守宪法和法律，恪守律师职业道德和执业纪律，必须以事实为根据，以法律为准绳。
3.2律师应当坚持依法对委托人忠诚负责的原则，恪尽职守，勤勉尽责，不受任何单位及其他组织或个人的非法干涉，维护委托人的合法权益和国家法律的正确实施。
3.3律师应当努力专研土地法律理论，掌握土地法律法规及政策的现状和发展方向，提高法律风险的防范意识，预防纠纷的产生。
3.4律师执业应当接受国家、社会和当事人的监督。

4.律师办理建设用地使用权取得业务的前提和要求
4.1律师办理建设用地使用权取得业务，应当了解土地市场的基本情况，熟悉相关的法律、法规和政策，注意当地市、县人民政府及国土资源行政主管部门的有关具体规定，熟悉行政机关办理相关业务的权限和程序。
4.2律师办理建设用地使用权取得业务，应根据与委托人签订的委托协议，在委托权限内以委托人的名义依法履行职责，不得损害委托人的合法权益。
4.3律师在办理业务中得知的当事人的商业秘密和当事人认为有保密必要的其他事项以及其他个人隐私、商业秘密等，依法予以保守秘密。

5. 本指引的适用范围
本操作指引适用于律师从事建设用地使用权取得的非诉讼法律服务。在与建设用地使用权相关的诉讼业务中也可以参考使用。

6 .主要法律依据
湖南省司法厅


关于印发《湖南省乡镇（街道）法律援助工作站暂行管理办法》的通知


湘司发〔２００８〕５３号
各市、州司法局：
　　现将《湖南省乡镇（街道）法律援助工作站暂行管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题请及时报省法律援助中心。
附件：《湖南省乡镇（街道）法律援助工作站暂行管理办法》


湖南省司法厅
二○○八年五月二十二日


湖南省乡镇（街道）法律援助工作站暂行管理办法


　　第一条　为加强对乡镇（街道）法律援助工作站的管理，规范乡镇（街道）法律援助工作站的法律援助工作，根据国务院《法律援助条例》、《湖南省法律援助条例》、司法部《律师和基层法律服务工作者开展法律援助工作暂行管理办法》的规定，结合我省实际，制定本办法。
　　第二条　乡镇（街道）法律援助工作站是县（市、区）司法行政机关依托司法所在乡镇（街道）设立的法律援助工作机构。工作站的名称统一为“×××县（市、区）法律援助中心×××乡镇（街道）工作站”。工作站应在办公地点醒目的地方挂牌。
　　第三条　乡镇（街道）法律援助工作站一般由１—３名工作人员组成，司法所长兼任主任，工作人员可由司法所工作人员和基层法律服务工作者担任或兼职。
　　第四条　乡镇（街道）法律援助工作站工作人员应符合下列条件：
　　（一）坚持四项基本原则，热爱法律援助工作；
　　（二）遵纪守法，廉洁奉公；
　　（三）律师，或基层法律服务工作者，或长期从事基层人民调解工作的人员，或具有法律中专以上学历、其他专业大专以上学历，并经过法律专业培训的人员。
　　第五条　乡镇（街道）法律援助工作站的职责：
　　（一）负责指导本辖区法律援助联络点的工作；
　　（二）对公民申请法律援助事项进行初审；
　　（三）解答法律咨询，代写法律文书；
　　（四）组织开展本辖区法律援助宣传工作；
　　（五）承办法律援助机构指派的法律援助事项；
　　（六）负责收集并上报本辖区法律援助信息资料和统计工作；
　　（七）完成县（市、区）法律援助中心交办的其他法律援助任务。
　　第六条　法律援助工作站的工作人员承办法律援助事项的办案补贴，由县（市、区）法律援助中心根据《湖南省法律援助经费管理办法》的规定支付。
　　乡镇（街道）政府对法律援助工作站开展法律援助工作给予经费支持。
　　第七条　乡镇（街道）法律援助工作站接受法律援助申请和承办法律援助事项的工作程序：
　　（一）接受法律援助申请，指导申请人填写《法律援助申请表》，做好接待笔录。经初审认为符合法律援助条件的，应填写统一格式的《法律援助申请审查呈批表》，连同申请人提供的困难证明和其他证据材料，在５日内报送县（市、区）法律援助中心审批。
　　公民经济困难标准，参照市、州人民政府确定的城市居民最低生活保障标准和农村贫困线标准执行。困难证明由村委会（居委会）出具；
　　（二）根据县（市、区）法律援助中心的指派，办理法律援助事项，并在办结后１５日内向指派该事项的法律援助中心办理归档工作。案卷由县（市、区）法律援助中心保管，市、州法律援助机构也可根据需要，确定案卷保管的其他方式；
　　（三）经县（市、区）法律援助中心对结案材料进行审查后，符合要求的，在３０日内，向承办法律援助案件的人员支付办案补贴；
　　（四）在交通不便的地方，经初审认为符合法律援助条件，且情况紧急应即予以援助，但难以按照本条第（一）项规定的程序报批时，应当电话报告县（市、区）法律援助中心，经同意后可以为当事人提供法律援助，但应当在３０日内补办相关手续。
　　第八条　乡镇（街道）法律援助工作站应当依据国务院法律援助条例、湖南省法律援助条例及其他相关规定，对申请法律援助的案件范围和申请人的经济状况进行初审。
　　第九条　乡镇（街道）法律援助工作站接受县（市、区）法律援助中心的业务指导，并执行省、市、县（市、区）法律援助中心制定的规章制度，使用统一印制的格式文书。
　　第十条　县（市、区）法律援助中心对乡镇（街道）法律援助工作站和联络点履行下列业务指导职责：
　　（一）制定乡镇（街道）法律援助工作站的工作责任目标；
　　（二）检查指导乡镇（街道）法律援助工作站的业务工作，定期了解法律援助工作站的情况，总结交流乡镇（街道）法律援助工作站的工作经验；
　　（三）对乡镇（街道）法律援助工作站和联络点人员进行业务培训；
　　（四）对法律援助工作站报送的法律援助初审案件，在５日内作出是否给予法律援助的决定，对给予法律援助的，应当及时指派法律服务机构办理。
　　第十一条　乡镇（街道）法律援助工作站工作人员应遵守以下纪律：
　　（一）办理法律援助案件，不得收取受援人的财物和接受当事人的吃请；
　　（二）不得私自接受代理；
　　（三）不得泄露当事人隐私和商业秘密。
　　第十二条　乡镇（街道）法律援助工作站提供的法律援助事项与日常的基层人民调解事项应当予以区别，不属于法律援助的事项，不得列入法律援助信息统计范围。
　　第十三条　有下列情形之一的，列入法律援助信息统计范围：
　　（一）各级法律援助机构指派办理的案件；
　　（二）经履行申请、审查、受理、指派等程序后接受办理的法律援助案件；
　　（三）已决定提供法律援助的案件，在受援人向人民法院提起诉讼或向仲裁机构申请仲裁之前，代理受援人一方的诉讼请求，与对方和解了的非诉讼案件；
　　（四）符合法律援助条件的法律咨询、代拟法律文书。
　　第十四条　有下列情形之一的，不得列入法律援助信息统计范围：
　　（一）当事人没有申请法律援助，且未经法律援助机构履行审查、受理、指派等程序而办理的案件；
　　（二）基层人民调解组织就当事人利益矛盾而居间进行调停，双方达成调解协议的案件；
　　（三）虽经决定提供法律援助的案件，但法律援助机构没有给付案件承办人员办案补贴的。
　　第十五条　乡镇（街道）法律援助工作站在行政村（居委会）设立法律援助工作联络点，以方便群众申请法律援助。联络点的名称统一为“×××乡镇（街道）法律援助工作站×××村（居委会）联络点”。联络点应在办公地点醒目的地方挂牌。
　　第十六条　联络点的联络员由村委会（居委会）工作人员或热衷于法律援助事业的公民兼任。联络点接受县（市、区）法律援助中心和乡镇（街道）法律援助工作站的业务指导。
　　第十七条　联络点的工作职责：
　　（一）宣传法律援助制度；
　　（二）对需要法律援助的公民，介绍到乡镇（街道）法律援助工作站或县（市、区）法律援助中心寻求法律帮助；
　　（三）完成乡镇（街道）法律援助工作站交办的其他法律援助工作任务。
　　第十八条　本办法由湖南省司法厅负责解释。
　　第十九条　本办法自２００８年６月１日起施行。