福建省福州市人大常委会


福州市物业管理若干规定



(2004年8月31日福州市第十二届人民代表大会
常务委员会第十六次会议通过
2004年12月3日福建省第十届人民代表大会
常务委员会第十二次会议批准）

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》，结合我市实际，制定本规定。
第二条 本规定适用于福州市行政区域内的物业管理活动。
第三条 福州市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。
县（市、区）房地产行政主管部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。
　　街道办事处（乡镇人民政府）负责指导监督日常物业管理活动。
　　第四条 房屋的所有权人为业主。
　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：
　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
　　（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；
　　（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
　　（六）监督业主委员会的工作；
　　（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；
　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
　　（十）法律、法规规定的其他权利。
　　第五条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
　　（一）遵守社会公德、业主公约和业主大会议事规则；
　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
　　（五）按时交纳物业服务费用；
　　（六）法律、法规规定的其他义务。
　　第六条 业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。
　　物业管理区域是指只成立一个业主大会、相对独立的、并由一个物业管理企业实施统一物业管理的区域。
　　物业管理区域的范围原则上应以物业建设的宗地红线图、立项或者规划批准的范围确定。已实施物业管理的不同物业管理区域经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。
　　第七条 零散建设的未实施物业管理的区域可以由村（居）民委员会管理或者由物业所在地的县(市、区)房地产行政主管部门在街道办事处(乡镇人民政府)的配合下，根据需要与合理原则划定物业管理区域，逐步实行规范的物业管理。
　　第八条 在一个物业管理区域中，业主入住率达百分之五十以上，或者首套房屋交付使用满两年的，经百分之十以上业主或者建设单位书面提议，在县（市、区）房地产行政主管部门的指导下，由街道办事处（乡镇人民政府）会同建设单位、业主代表组成首次业主大会会议筹备组，组织召开首次业主大会会议。
　　首次业主大会会议上业主的投票权按业主拥有房屋的建筑面积确定，以每平方米为一个投票权数，投票权数累加计算，不足一平方米的不计算。未售出房屋的建设单位所持的投票权最高不超过全部投票权的百分之三十。
　　首次业主大会会议之后业主的投票权由业主大会议事规则的规定确定。
　　第九条 物业使用人根据业主的书面委托，可以代理业主行使投票权和物业管理相应的权利和义务。
　　第十条 同一个物业管理区域内业主超过二百户(含公寓、写字楼、商场、车库)的，可以推选并委托业主代表参加业主大会会议。
　　同一物业业主超过一人的，物业共有人可以推选并委托一人参加业主大会会议。
　　第十一条 业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会每届任期不超过三年，业主委员会应当每年至少向业主大会报告一次工作。
　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力、遵守《业主公约》和物业管理有关规定的业主担任，业主委员会委员可以连选连任。
　　在物业管理区域内，与物业管理有关属于全体业主权益的纠纷，经全体业主投票权三分之二以上决定授权，业主委员会可以代表全体业主依法行使民事诉讼权利。
　　第十二条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的县（市、区）房地产行政主管部门备案，县（市、区）房地产行政主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具备案证明。
　　业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当依照前款规定重新备案。
　　第十三条 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关村（居）民委员会依法履行自治管理职责，支持村（居）民委员会开展工作，并接受其指导监督。
　　村（居）民委员会应当协助有关部门调处业主与业主、业主与物业管理企业之间的纠纷。 第十四条 物业管理企业承担物业管理事务，应当按照相应的资质条件签订前期物业服务合同或者物业服务合同，合同应当向县（市、区）房地产行政主管部门备案。
　　第十五条 物业管理企业的基本权利：
　　（一）按物业服务合同的约定收取费用；
　　（二）劝阻和制止违反社会公德、业主公约和物业管理制度的行为；
　　（三）委托专营公司承担专项物业管理业务；
　　（四）要求业主委员会协调其与业主或者物业使用人的纠纷；
　　（五）法律、法规规定的其他权利。
　　第十六条 物业管理企业的基本义务：
　　（一）履行物业服务合同，按照合同约定提供物业管理服务，建立重大事项汇报制度。接受业主咨询和监督；
　　（二）执行物业服务等级标准和物业服务收费等级标准；
　　（三）每半年公布一次涉及住户的共用设施设备费用分摊和其他物业管理代收代支费用情况；
　　（四）合同终止之日起三十日内，应当与业主或者有关单位结清债权债务，并移交物业管理用房及有关资料、设施、设备；
　　（五）法律、法规规定的其他义务。
　　第十七条 物业服务应当包括下列基本内容：
　　（一）房屋及其附属设施的维修、养护；
　　（二）卫生保洁及公共花木绿地管护；
　　（三）道路维护，车辆停放秩序管理；
　　（四）安全防范和维护公共生活秩序。
　　第十八条 建设单位应当按照规定通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业进行前期物业管理，并按照规范签订前期物业服务合同。
　　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
　　第十九条 建设单位在销售物业前，应当制定业主临时公约，并将业主临时公约报物业所在地的县（市、区）房地产行政主管部门备案。业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。
　　建设单位应当在物业销售时将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。
　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当在业主临时公约上以签字同意的方式承诺遵守。
　　第二十条 物业管理企业承接物业服务时，建设单位应当向物业管理企业提供物业共用部位、共用设施设备清单，并共同对共用部位、共用设施设备进行查验，具体验收程序和标准按照国家有关规定执行，建设单位应对物业管理企业提出的物业质量和设计问题以及其他遗留问题及时解决。查验结束后，双方应当按照规定签订承接验收书。
　　第二十一条 建设单位应当按照规定配置物业管理用房。建筑面积十万平方米以下的按照不少于总建筑面积千分之四配置，不足五十平方米的，应当按照五十平方米配置；建筑面积超过十万平方米的，超过部分按照千分之三配置。城乡规划主管部门审批建设项目时，应当予以核实。
　　按照规划配建的物业管理用房不得挪作他用。
　　第二十二条 物业管理区域内的下列设施归属全体业主所有：
　　（一）物业管理用房；
　　（二）垃圾集散间、厕所；
　　（三）按照规划配建的公共绿地、道路、围墙以及其他公共用地使用权；
　　（四）住宅的物业管理区域按照规划配建的公共停车场所；
　　（五）建设单位以书面形式在出售物业时承诺归全体业主所有的其他设施。
　　第二十三条 利用物业的部分共有部位获取的收益，归拥有该部分物业的业主所有，利用物业的全体共有部位获取的收益归全体业主所有。
　　获取的收益主要用于补充专项维修资金。
　　第二十四条 车辆在公共停车场所的停放、收费和管理等事项，前期物业管理期间，可以在前期物业服务合同中约定，业主大会成立后，由业主大会决定。业主对车辆停放有特殊保管要求的，由业主和物业管理企业另行签订保管合同。
　　治安、消防、抢险、救护、环卫、执法等特种车辆在执行公务时可以在物业管理区域内无偿停放。
　　第二十五条 物业管理企业与业主或者建设单位可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
　　物业交付业主前，物业服务费由建设单位承担；物业交付业主后，物业服务费由业主承担，自物业交付之日起交纳。
　　物业管理企业为业主提供合同约定以外有偿服务的，应当征得业主同意。
　　第二十六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。政府指导价按有关规定制定，定期公布。
　　物价部门应当会同房地产行政主管部门对物业服务收费进行监督管理。
　　第二十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用企业收取有关费用，业主使用的向业主收取；物业管理企业使用的向物业管理企业收取；公共使用的由业主分摊。
　　物业管理企业可以接受委托代收前款费用，但不得向业主收取任何额外费用。
　　未经双方约定，供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用企业不得要求物业管理企业代收代付有关费用，不得向物业管理企业扣收业主应承担的有关费用。
　　第二十八条 物业管理企业已接受委托实施物业管理并相应收取服务费的，其他部门和单位不得再向业主或者物业使用人重复收取卫生费、治安费等性质和内容相同的费项。
　　第二十九条 物业服务合同终止时，业主委员会与新、旧物业管理企业应当在县（市、区）房地产行政主管部门指导下成立移交小组，负责处理物业管理的相关事务，监督旧物业管理企业清理债权债务、移交物业管理用房、设备设施、档案资料及国家规定的其他必须移交的项目。移交完毕后旧物业管理企业应当及时退出该物业管理区域。
　　第三十条 移交小组认为清理债权债务有困难时，可以委托有资质的中介机构进行清算，费用由旧物业管理企业、业主按照职责承担。
　　第三十一条 在国家规定的保修期内，物业的维修由建设单位负责；保修期满后，业主对其专有的部分实施维修、管理，物业管理企业依照本规定对共用的部分设施、设备负责维修、管理。
　　物业管理企业对物业共用的部分设施、设备进行维修、管理时，相关业主和使用人应当给予配合。
　　第三十二条 物业管理应当建立专项维修资金制度，专项维修资金属业主所有。
　　物业买受人缴交的专项维修资金，由市、县（市）房地产行政主管部门指定的银行专户代为储存；业主大会成立后，房地产行政主管部门应当及时移交专项维修资金银行账户。
　　专项维修资金的使用，由业主大会决定，并受市、县（市）房地产行政主管部门的监督。维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
　　专项维修资金收取、使用和管理具体实施办法由市人民政府依照国家有关规定另行制定。
　　第三十三条 业主或者物业使用人装饰装修房屋的，应当遵守法律法规的有关规定。
　　第三十四条 在物业管理区域内，对违反物业装饰装修和使用、治安、环境保护、计划生育等法律法规的行为，物业管理企业应当劝阻制止，并及时向有关行政部门报告，有关行政部门应当及时依法处理。
　　第三十五条 违反本规定，物业管理企业未结清债权债务、移交物业管理用房及有关资料、设施设备，擅自撤出小区物业管理的，或者原物业管理企业拒不退出该物业管理区域，妨碍该物业管理区域正常物业管理的，由市、县（市、区）房地产行政主管部门责令限期改正，逾期仍不改正的，处以五万元以上十万元以下的罚款，并提请原发证机关降低其资质等级或者吊销企业资质证书。
　　第三十六条 违反本规定，物业管理企业未依法备案物业服务合同，由市、县（市、区）房地产行政主管部门责令限期报送备案，逾期不报送备案的，处以五千元以上一万元以下的罚款。
　　第三十七条 业主委员会委员违反法律、法规或者超越权限，侵害业主合法权益，造成损失的，应当承担相应的法律责任。
　　第三十八条 违反本规定，建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同侵害物业买受人的合法权益的，由市、县（市、区）房地产行政主管部门责令其限期重新制定，逾期仍不改正的，处以五千元以上五万元以下的罚款。
　　第三十九条 违反本规定其他规定的，依照国务院《物业管理条例》的规定予以处罚。

第四十条 本规定自2005年1月1日起施行。
　　1996年11月29日福建省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议批准的《福州市城市住宅小区物业管理办法》同时废止。


江苏省徐州市人民政府


徐州市汽车维修管理办法

（1995年8月20日徐州市人民政府令第20号发布　1998年1月17日徐州市人民政府令第43号修改）


第一条为加强汽车维修行业管理，维护汽车维修市场秩序，保障车辆和道路交通安全，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条凡在本市行政区域内从事汽车、轮式专用工程机械车、摩托车、轻便摩托车维修、专项修理及汽车检测、调修的单位、个体业户均遵守本办法。
第三条市、县(市)、贾汪区交通行政管理部门是汽车维修行业的主管部门(以下称汽车维修行业管理机关)。其所属的汽车维修行业管理处(所)具体负责汽车维修行业管理工作，工商、税务、物价、公安、标准计量等部门按各自职能协助做好监督管理工作。
第四条汽车维修行业管理机关负有下列职责：
(一)审核颁发《汽车维修许可证》，并组织年度审验工作；
(二)对汽车维修行业职工进行业务培训和技术考核；
(三)对汽车维修行业进行质量监督和管理；
(四)调解维修质量纠纷和经济纠纷，组织技术鉴定；
(五)对违反本办法的行为进行查处。
第五条申请从事汽车维修业务的单位或个人，须持下列证明和资料，向当地汽车维修行业管理机关提出开业申请：
(一)申办业户主管部门的批准文件或街道办事处(乡、镇人民政府)的证明文件；
(二)企业负责人身份证明、履历表；
(三)从业人员登记表；
(四)经营场所权属证明；
(五)资金及其来源证明。
第六条申请从事汽车维修业户的单位或个人，必须符合下列条件：
(一)符合国家标准《汽车维修业户开业条件》；
(二)摩托车、轻便摩托车维修业户符合《江苏省摩托车维修业户开业技术条件》。
第七条经批准从事汽车维修业务的单位和个人，由汽车维修行业管理机关发给《汽车维修许可证》(以下简称许可证)，凭许可证向当地工商行政管理机关办理营业执照。变更(单位名称、经营地址、法人代表或负责人、维修范围)、歇业、停业的单位或个人，应在一个月内向当地汽车维修行业管理机关提出变更、歇业、停业申请，办理变更登记或缴销许可证和有关票据。
第八条汽车维修业户由汽车维修行业管理机关按经营规模和技术条件分为三类，即一类汽车维修业户、二类汽车维修业户、三类汽车维修业户，各类汽车维修业户的从业范围按国家现行规定执行。
专项修理的范围按照国家现行规定执行。
第九条汽车维修业户应当执行国家汽车维修技术标准，实行全面质量管理，制订执行车辆进厂、竣工出厂和过程检验制度；维修车辆自检、互检和专业检验制度；机具设备的检测计量仪具的检验和管理制度。
第十条汽车维修业户的机具设备和检测计量仪具必须符合国家规定的计量标准和质量标准。严禁在汽车维修中使用假冒伪劣以及无商标、无厂牌、无厂址的零部件产品。
第十一条凡大修、总成修理和二级维护的车辆，必须建立和填写车辆技术档案和修理技术资料，修竣车辆必须符合竣工出厂技术条件，承修业户须签发汽车维修行业管理部门统一印制的出厂合格证，并将修理技术资料和合格证交付送修方。
第十二条车辆竣工出厂后的质保期，大修或发动机总成大修行驶10000公里或3个月；二级维护行驶1500公里或10天，在质保期内发生维修质量问题，由承修业户免费修理。
第十三条送修方与承修业户发生维修质量纠纷的，可以由汽车维修行业管理机关组织技术鉴定和调解，所需的检验、鉴定等费用由责任方承担。当事人也可以依法向人民法院提起诉讼。
第十四条送修方应当将车辆送至经汽车维修行业管理机关核准的维修业户维修，承修业户必须按许可证确定的类别范围承修车辆；送、承修双方应当按规定签订维修合同。
第十五条汽车维修业户必须严格执行《江苏省汽车维修行业工时定额和收费标准》，不得随意加价或乱收费用，严禁采用给送修方回扣等不正当手段承揽维修业务，严禁违反财务制度的行为。
第十六条汽车维修业户必须使用合法票据，依法纳税，并按月向当地汽车维修行业管理机关缴纳行业管理费。
第十七条任何汽车维修业户不得承接无公安机关出具的交通事故证明的车辆的维修。非经公安机关批准，不得进行车辆改装或为车辆变更颜色、更换发动机、车架总成件。对未经公安机关批准提出上述维修要求的，汽车维修业户有义务向公安机关报告并提供协助。
第十八条严禁任何汽车维修业户大修、改装国家规定报废的车辆，禁止私自拼装汽车及各类汽车底盘。
第十九条从事汽车维修培训业务的单位或个人，应当经所在地汽车维修行业管理机关审查同意，并取得当地教育行政主管部门颁发的办学许可证。
第二十条汽车维修业户有下列行为之一的，由当地汽车维修行业管理机关或者其委托的机构依下列规定处罚：
(一)未领取许可证擅自从事汽车维修业务的，责令纠正，并处以罚款，对无违法所得的，处以10000元以下罚款，对有违法所得的，处以30000元以下罚款；
(二)伪造、涂改、出卖、转让许可证的，处以罚款，对非经营活动的，处以1000元以下罚款，对经营活动的，处以2000元以上10000元以下罚款；
(三)超越许可证规定的经营范围的，责令停止超越范围经营的业务，并处以500元以上1000元以下罚款；
(四)未按规定进行年度审验以及未按规定办理变更、停业、歇业手续的，处以100元以上500元以下罚款；
(五)不按规定填发出厂合格证的，予以警告，并处以每辆车300元罚款；
(六)不按检测范围检测和不按实际数据填写检测报告单的，处以1000元以上2000元以下罚款，对直接责任人处以300元以下罚款；
(七)未经汽车维修行业管理机关同意从事汽车维修培训业务的，处以1000元以上3000元以下罚款；
(八)不按规定期限缴纳管理费的，责令限期缴纳，并可按日加收应缴管理费1%的滞纳金，滞纳金并入管理费；少报营业收入或以其他手段偷漏管理费的，责令补交，并可处以偷漏费额一至三倍罚款，但最高不得超过10000元。
汽车维修业户有前款所列的违法行为情节严重或者屡教不改的，汽车维修行业管理机关或者其委托的机构可注销其许可证，同时建议工商行政管理部门吊销营业执照，工商行政管理部门应当依法吊销其营业执照。
第二十一条汽车维修业户的机具设备和检测计量仪具不符合国家规定的标准，维修中使用假冒伪劣及无商标、无厂牌、无厂址零部件产品的，由标准计量部门依法查处。
第二十二条汽车维修业户不经批准承修交通事故车辆和报废车辆，改装、拼装车辆，变更车辆颜色、更换总成件的，由公安机关依法查处。
第二十三条汽车维修业户采取给送修方回扣等不正当手段承揽维修业务的，由工商部门依法查处。
第二十四条对行政处罚决定不服的，可以依法向作出处罚决定的机关的上一级机关申请复议或者向人民法院提起诉讼。逾期不申请复议，也不起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第二十五条罚款使用财政部门印制的统一罚没收据，上缴财政。
第二十六条汽车维修行业管理人员应当忠于职守，严格执法，秉公办事，对玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位给予行政处分；情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第二十七条本办法由市交通局负责解释。
第二十八条本办法自公布之日起施行。本办法施行前发布的有关汽车维修行业管理方面的文件同时废止。