吉林市物业管理条例
吉利省吉林市人大常委会
吉林市物业管理条例
吉林市第十三届人民代表大会常务委员会公告第139号
经吉林市第十三届人民代表大会第21次会议于2005年9月22日通过，吉林省第十届人大常委会第24次会议于2005年11月24日批准，现予以公布，自2006年1月1日起施行。
第一章总则
第一条为规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》及相关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。
第三条市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。职责是：
(一)贯彻执行有关物业管理的法律、法规和规章。
(二)负责物业管理企业资质管理。
(三)负责物业管理招投标活动的指导监督。
(四)负责指导、协调、监督本市城区物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用。
(五)负责本市城区内物业管理区域的划分。
(六)受理物业管理投诉、查处物业管理违法案件。
其下设的物业管理办公室具体负责日常工作。
第四条县(市)、区政府指定的行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。职责是：
(一)贯彻执行有关物业管理的法律、法规和规章。
(二)组织召开首次业主大会。
(三)监督物业承接、交接工作和物业用房的使用。
(四)负责业主大会、业主委员会有关资料和物业服务合同的备案管理。
(五)受理物业管理投诉。
县(市)物业管理行政主管部门除前款规定的职责外，还应承担本辖区物业管理招投标活动的指导监督，指导、协调、监督专项维修资金的管理和使用，物业管理区域的划分和物业管理违法案件的查处工作。
第五条建设、规划、市政公用、环保、公安、城管执法等相关部门和街道办事处(乡镇人民政府)应按各自职责配合做好物业管理工作。
第六条新建住宅小区必须实行物业管理。
原有住宅物业应当实行物业管理，也可以根据业主意愿委托物业管理企业或专营公司实行专项服务。
非住宅物业应当逐步实行物业管理。
第二章业主及业主大会
第七条房屋所有权人为业主；一个物业管理区域的全体业主组成一个业主大会；业主大会选举产生业主委员会，业主委员会是业主大会的执行机构。
业主、业主大会、业主委员会的权利义务、职责按国务院《物业管理条例》的有关规定执行。
第八条业主人住率达到物业管理区域内房屋总建筑面积50％以上时，县(市)、区物业管理行政主管部门应当及时组织召开首次业主大会会议。
第九条业主大会会议决定事项实行投票表决。
住宅物业业主的投票权按套计算，每套住宅计一票。
非住宅物业的投票权按建筑面积计算，100平方米以下(含本数)的有1票投票权，每超过100平方米再计1票。
第十条未实施物业管理的住宅物业，经三分之二以上业主书面同意，可以实施物业管理或专项服务。
第三章物业管理企业
第十一条物业管理企业取得资质证书后，在核定的资质等级范围内从事物业管理活动。
第十二条物业管理企业的管理人员取得国家职业资格证书后，方可从事物业管理活动。
第十三条物业管理企业享有下列权利：
(一)按照物业服务合同的约定收取物业服务费。
(二)根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目时，收取相关费用。
(三)选聘专营公司承担专项服务。
第十四条物业管理企业履行下列义务：
(一)按照物业服务合同约定的服务内容、标准提供服务。收取物业服务费时应使用专用发票。
(二)每半年公布一次业主交费情况和物业服务费的使用情况。
(三)听取业主、业主大会、业主委员会对有关物业管理活动的意见和建议，并接受监督。
(四)对造成物业共用部位、共用设施设备损害的，代表业主要求其停止侵害、恢复原状、赔偿损失等。
(五)及时制止违反治安、消防、环保、装饰装修等方面规定的行为，并向相关部门报告。
(六)建立物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序、环境卫生维护、突发事件处理等方面的规章制度。
(七)建立健全物业管理企业内部财务收支、物业维修台账、档案等内部管理制度。
第四章物业管理服务
第十五条一个物业管理区域应当由一个物业管理企业实施物业管理。
第十六条业主大会应通过招投标或业主大会决定的其他方式选聘物业管理企业。选聘后业主委员会须与选聘的物业管理企业签订物业服务合同，在县(市)、区物业管理部门指导监督下进行物业承接，并在合同生效之日起30日内备案。
第十七条物业服务合同期限终止90日前，业主委员会与物业管理企业应当协商续约事宜，续约的应续签合同。
不续约的，业主大会应当在合同期满前选聘其他的物业管理企业或决定采用其他的物业管理方式。原物业管理企业应在合同期满前10日内完成物业交接，并按规定移交有关资料。
第十八条物业管理企业、业主未能履行物业服务合同约定的义务，按法律规定和合同约定承担违约责任。
物业管理企业因管理原因造成业主财产损失或人身伤害的；应当承担法律责任。
物业管理企业放弃物业管理的，在业主大会确定新的管理方式前，由辖区街道办事处(乡镇人民政府)组织保洁企业实施保洁服务，并向业主收取相应费用；物业的维修由受益业主自行选择维修单位，并承担费用。
第十九条物业服务费收取标准应当在物业服务合同中约定，并在物业管理区域内显著位置或收费地点予以公示。
物业管理区域内已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳；物业产权发生转移的，原业主应当结清物业服务费。
第五章前期物业管理
第二十条前期物业管理是指新建住宅物业的业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘的物业管理企业实施的物业管理活动。
第二十一条规划、设计新建住宅物业时，应当统筹规划、合理布局物业管理服务的各项设施，并按该物业管理区域房屋总建筑面积千分之四以上标准规划物业管理用房。
物业用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，不得改变物业用房的用途。
第二十二条住宅物业的建设单位应当在取得《商品房预售许可证》前，通过招投标方式选聘物业管理企业，并按有关规定备案。
投标人少于3个或者多层住宅物业建筑面积小于4万平方米(含本数)，高层住宅物业建筑面积小于2万平方米(含本数)的，也可以经住宅物业所在地的县(市)、区人民政府物业管理行政主管部门批准，采取协议方式选聘物业管理企业。
第二十三条建设单位须在住宅物业建成并验收合格后15日内，在物业管理行政主管部门的监督下，与中标的物业管理企业进行物业承接，并按规定移交有关资料。承接协议中应对物业及共用部位、共用设施设备质量、物业用房面积和位置、保修期内保修责任及其他事项予以约定。
第二十四条建设单位在申请办理《商品房预售许可证》时，须提供前期物业管理企业中标或协议选聘的备案证明，并在销售物业时，向买受人明示前期物业服务合同内容和业主临时公约。
第六章物业的使用与维护
第二十五条物业管理区域内的下列共用部位、共用设施设备，属于全体业主共同所有，不得擅自处分：
(一)物业用房。
(二)门卫房、电话间、监控室、地面架空层、共用走廊。
(三)按规划配建的非机动车车库。
(四)公共绿地、道路、场地、水景、文体设施等。
(五)其他依法归全体业主所有的设施设备。
第二十六条物业的使用禁止下列行为：
(一)改变原规划设计，损坏房屋承重结构。
(二)违法搭建建筑物、构筑物。
(三)改变房屋外立面造型。
(四)擅自改建、占用物业共用部位或损坏、占用、移装共用设施设备，在公共设备上设置障碍。
(五)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品或者存放、铺设超负荷物品。
(六)开办产生噪声的机械加工及娱乐项目等。
(七)使用燃煤炉灶或油烟无组织排放。
(八)法律、法规、规章禁止的其他行为。
第二十七条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任；
水费、电费、燃气费、供热费、通讯费、有线电视收视费等由供水、供电、供气、供热等有关单位直接向最终用户收取。
第七章专项维修资金
第二十八条专项维修资金专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金属于业主所有。
第二十九条购买新建住宅物业的，应缴存专项维修资金。收缴单位必须提供专项维修资金专用票据。办理所有权登记时，须出具专项维修资金专用票据。
第三十条专项维修资金的过户、续筹、结算，应遵守下列规定：
(一)业主转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。
(二)专项维修资金账面余额低于首次缴付额30％的，经业主大会会议研究决定，按业主房屋建筑面积的比例向业主续筹。
(三)房屋灭失的，将专户账面余额返还业主。
第三十一条专项维修资金实行专户存储，按户设置明细账，按单元、栋、物业管理区域核算。
第三十二条专项维修资金须经三分之二以上有投票权的受益业主书面同意方可使用。
物业管理行政主管部门应加强对专项维修资金管理使用情况的监督，具体监督办法由市人民政府制定。
第三十三条物业管理行政主管部门应当建立专项维修资金查询系统和监督制度以及业主查询和对账制度。
第八章法律责任
第三十四条违反本条例的，由市、县(市)物业管理行政主管部门按照下列规定予以处罚；责任人给他人造成损失的，应依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)违反第十一条规定，未取得资质证书的，没收违法所得，并处5万元至20万元的罚款；未在核定的资质等级范围内从事物业管理的，给予警告，责令限期改正，可以并处1万元至3万元的罚款。
(二)违反第十二条规定，物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，责令停止违法行为，并处5万元至20万元的罚款。
(三)违反第十七条第二款、第二十三条规定，物业管理企业、建设单位不移交有关资料的，责令限期改正，逾期仍不移交的，并处1万元至10万元的罚款。
(四)违反第二十一条第一款规定，建设单位不按照规定配置物业管理用房的，给予警告，责令限期改正，没收违法所得，并处10万元至50万元的罚款。
(五)违反第二十一条第二款规定，未经业主大会同意，擅自改变物业用房用途的，给予警告，责令、限期改正，并处1万元至10万元的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
(六)违反第二十二条规定，新建住宅物业的建设单位未通过招投标方式或未经批准通过协议方式选聘物业管理企业的，给予警告，责令限期改正，并处10万元以下的罚款。
(七)违反第二十五条规定，擅自处分属于业主的共用部位、共用设施设备的，给予警告，责令限期改正，并处5万元至20万元的罚款。
(八)违反第二十八条第一款规定，挪用专项维修资金的，追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
第三十五条违反本条例第二十六条规定，造成物业损害的，由有关部门按有关规定予以处罚。
第三十六条当事人对行政处罚不服的，可依法申请行政复议或提请行政诉讼，当事人拒不履行行政处罚决定的，物业管理行政主管部门可依法申请人民法院强制执行。无法定事由，在行政复议和行政诉讼期间具体行政处罚行为不停止执行。
第三十七条物业管理行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或上级机关给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第九章附则
第三十八条本条例由吉林市人民代表大会常务委员会负责解释。
第三十九条本条例自2006年1月1日起施行。
中央直管企业（集团）效绩评价工作程序(废止)
财政部办公厅
中央直管企业（集团）效绩评价工作程序
中华人民共和国财政部办公厅
财办统(2001)13号
为确保2001年中央直管企业（集团）效绩评价工作的顺利进行，加强组织指导，规范操作程序，提高评价质量，根据《中央直管企业（集团）效绩评价工作方案》，制定本工作程序。
一、工作组织
评价工作组织主要是为开展中央直管企业（集团）效绩评价工作，从执行文件、组织实施、人员确定等方面进行工作安排和布置。
（一）研究制定工作方案。分别与中央企业工委、劳动社会保障部制定中央直管企业（集团）效绩评价工作方案，确定评价工作对象、工作目标、组织程序等事项。
（二）成立评价组织实施机构。
1．评价组织机构。本次评价由财政部、中央企业工委和劳动社会保障部组织实施。具体的评价组织工作，由财政部统计评价司、劳动社会保障部劳动工资司和中央企业工委组织部有关人员组成的评价工作组负责，具体的评价工作聘请有关中介机构完成。
所聘的中介机构应具有大型国有企业审计资格和从事效绩评价工作的能力，在行业中具有良好的信誉和资质，并在最近3年没有任何违法违纪行为。中介机构参加评价工作的人员，应具有丰富的经济管理、财务会计、资产管理等方面的知识，并具有3年以上从事审计或咨询业务的工作经历，熟悉企业效绩评价体系方法，具有较强的综合分析判断能力，项目负责人应具有注册会计师资格，并从事审计或咨询业务5年以上。
2．专家咨询组。专家咨询组主要由从有关政府主管部门、行业协会、科研机构、大专院校、社会中介机构等聘请的相关专家组成，选聘条件按照《国有资本金效绩评价专家咨询组工作规则》执行。所聘中介机构的有关人员，如符合《国有资本金效绩评价专家咨询组工作规则》中的有关条件，也可作为咨询专家。其中，中介机构以外的专家由财政部负责聘请。
由于企业自身特点的不同，不同企业的专家有所不同，但对于同行业企业，相关行业专家尽量保持一致。
（三）下达评价工作通知。由评价工作组向各评价对象下发评价工作通知，通知被评价企业准备和按期提供各种基础资料。同时要求被评价企业确定一名评价工作联系人。
（四）设计相关调查问卷。为便于咨询专家对评议指标进行定性评价，真实反映企业的有关情况，评价工作组根据定性评价工作需要设计出相关调查问卷，由中介机构到企业组织相关人员填答。
（五）召开评价工作培训与布置会议。在以上工作完成后，召开有中介机构和被评价企业相关人员参加的评价工作培训与布置会议，正式向中介机构布置评价工作，讲解评价方法，提出工作要求。
二、工作实施
（一）收集基础资料。
1．由评价工作组根据《评价通知》收集评价基础资料，审核基础资料的完整性，由所聘中介机构开展具体的评价工作。
2．评价工作组委派所聘中介机构深入企业，实地核实相关数据资料，通过调查问卷等方式采集定性指标评价所需的基础资料。
3．如中介机构在实际评价工作中还需要其他相关信息，需经由评价工作组通知被评价企业提供。
（二）整理、核实评价基础数据。
1．主要由所聘中介机构的相关人员整理被评价企业的相关基础资料，核实确认基础数据的真实性、全面性，以及指标口径的一致性。
2．如企业的审计报告为无保留意见以外的其他类型意见，或者中介机构在核实基础资料时发现企业上报的资料与实际不符、基础数据前后口径不一，由中介机构根据《关于企业效绩评价工作有关问题的处理意见》，按有关事项的重要程度提出对评价基础数据的调整意见，与评价工作组协商确定，必要时协商专家咨询组。
（三）根据核实后的企业基础数据，对每户企业进行基本评价。其中：
1．对于领导班子考核试点的3户企业，需评价企业连续3年的效绩状况。
2．对于年薪制试点企业，需评价企业连续两年的效绩状况。
（四）进行专家评议。
1．专家评议可以采取阅读文字资料、现场考察、问卷调查、召开情况通报会等多种形式进行，具体根据每个企业的情况以及相关专家对企业的了解程度确定。其中：
文字资料主要包括由被评价企业按《评价通知》要求提供的相关资料，以及关于企业的相关新闻报道等。
问卷调查主要由评价人员亲自发放和收回，不得经由企业内部人员间接发放或收回。
（1）调查问卷的发放范围由评价人员根据评价工作的实际情况确定，但问卷至少要发放到集团总部各职能部门的正式职工，以及有关一级子公司的中层管理与技术人员。
（2）对每户企业的有效调查问卷不应少于100份。
（3）如果评价人员认为现有问卷调查的内容尚不充分，不能完全满足评议的需要，可以根据实际情况自行增加调查问卷的内容。
（4）调查问卷收回后，应当对调查问卷的发放范围、发放数量等情况，以及问卷调查的结果、本人对调查结果的总结及说明等进行统计整理，形成文字资料，以作为评议指标评价的基础。
现场考察、召开情况通报会等专家评议形式，根据每户企业的实际评价情况具体确定。
2．专家评议的具体工作时间，根据各企业的评价进展情况，协调相关专家，在基本评价完成后进行。但阅读文字资料、了解企业基本情况的工作，应在企业资料上报结束后先行进行。
3．咨询专家对8项评议指标的具体打分采用“背靠背”的形式，各自独立判断，以使某些主观因素能够通过算术平均得到一定消除。
4．在组织专家评议时，要求每位专家充分了解评议标准，也可以对有关标准做进一步细化，力求避免主观随意性。
5．每位专家对企业的评议结果要签名，保留工作底稿，以便于明确责任和监督检查。
（五）形成企业效绩评价综合评价结论。
1．根据定量评价结果和专家评议的定性评价结果，按照评价文件规定的权数，拟合形成企业效绩综合评价结果。如果企业存在较大历史遗留、社会负担等问题，应根据《关于企业效绩评价工作有关问题的处理意见》进行调整。但调整前，所聘中介机构应与有关咨询专家及评价工作组共同研究。
2．将评价结果反馈被评价企业，征求企业意见。如果企业对评价结论有异议，在取证的基础上交评价工作组决定。
3．在根据反馈意见对评价结果进行处理后，由所聘中介机构按照规定的格式撰写评价报告和效绩评价结果分析报告，形成送审稿，送评价组织机构审定。
4．中介机构根据审定意见对评价报告进行修改，形成正式评价报告，印刷成册，送评价组织机构。
三、质量控制
中央直管企业（集团）效绩评价的实施工作，在评价组织机构的统一领导下进行，具体的评价事务性工作主要由中介机构完成。为保证评价结果的客观有效，必须做好中央直管企业（集团）效绩评价的质量控制工作。
（一）参与评价的中介机构应根据《中央直管企业（集团）效绩评价工作方案》的要求，对此次评价工作做出总体安排和具体计划，送评价组织机构备案，以便评价工作组了解每户企业评价工作的具体进展情况。
（二）评价工作组应随时掌握工作进度。在基础数据资料确认后，或基本评价完成后，评价工作组应不定期听取中介机构关于前阶段工作情况的汇报，以便协商解决相关问题。
（三）组织召开相关座谈会。评价工作组根据评价工作的进展情况，通过召开座谈会等形式，探讨评价实施过程中遇到的有关情况和问题，及时研究提出解决办法，以保证评价质量，推动中央直管企业效绩评价工作顺利进行。
（四）做好质量抽查工作。
1．参与评价的中介机构和专家应对其工作的结果承担责任。评价报告形成后，由评价工作组组织有关专家对评价的结果进行论证，对评价工作的质量进行随机抽查。
2．对于抽查出有问题的中介机构，除追究其责任及造成的损失外，取消其今后从事评价业务的资格，并采取适当形式进行通报。
3．对于抽查出有问题的专家，除追究其责任及造成的损失外，不再聘用其作为评价咨询专家，并通报其工作单位。
四、工作总结
中央直管企业（集团）效绩评价工作结束后，评价工作组应及时进行工作总结。
（一）就评价组织实施过程、评价工作质量、工作组织方法、存在的问题等进行总结，完成评价工作总结报告。
（二）召开有关部门、中介机构和咨询专家参加的企业效绩评价座谈会，总结本次评价工作的经验和存在的问题，研究提出下一步工作思路。
（三）与有关部门一起研究企业效绩评价的应用问题，争取拿出具体方案。
（四）中介机构工作结束后，可以应企业要求，向评价企业提出经营管理方面的诊断意见和建议。
附：
企业效绩评价工作流程图
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｜ 委 托 部 门 ｜ ｜ 中 介 机 构 ｜ ｜ 委 托 部 门 ｜
－－－－－－－－－－－ －－－－－－－－－－－ －－－－－－－－－－－
｜ ｜ ｜
－－－－－－－－－－－ －－－－－－－－－－－ －－－－－－－－－－－
｜确定评价对象 ｜ ｜实地收集整理资料 ｜ ｜决定对基础数据调 ｜
｜成立评价工作组 ｜ ｜核实确认基础数据 ｜ ｜整 ｜
｜收集基础资料 ｜－－－－→｜提出基础数据调整 ｜－－－－→｜必要时企业补充有 ｜－－→
｜确定中介机构 ｜ ｜等意见 ｜ ｜关资料 ｜
｜成立专家组 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
－－－－－－－－－－－ －－－－－－－－－－－ －－－－－－－－－－－
················································
－－－－－－－－－－－ －－－－－－－－－－－ －－－－－－－－－－－
｜ 中 介 机 构 ｜ ｜ 中 介 机 构 ｜ ｜ 专 家 组 ｜
－－－－－－－－－－－ －－－－－－－－－－－ －－－－－－－－－－－
｜ ｜ ｜
－－－－－－－－－－－ －－－－－－－－－－－ －－－－－－－－－－－
｜根据核实后的基础 ｜ ｜ ｜ ｜通过阅读有关文字 ｜
｜数据进行基本评价 ｜ ｜提交基本评价结 ｜ ｜资料、现场考察、问｜
｜计分 ｜－－－－→｜果、调查情况及相 ｜－－－－→｜卷调查、通报会等，｜－－→
｜初步征求企业意见 ｜ ｜关资料 ｜ ｜进行评议指标打分 ｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
－－－－－－－－－－－ －－－－－－－－－－－ －－－－－－－－－－－
················································
－－－－－－－－－－－－－－－－－ －－－－－－－－－－－ －－－－－－－－－－－
｜委托部门｜｜中介机构｜｜专家组｜ ｜ 中 介 机 构 ｜ ｜ 委 托 部 门 ｜
－－－－－－－－－－－－－－－－－ －－－－－－－－－－－ －－－－－－－－－－－
＼ ｜ ／ ｜ ｜
－－－－－－－－－－－ －－－－－－－－－－－ －－－－－－－－－－－
｜拟合形成企业效绩 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜综合评价结果 ｜ ｜征求企业意见 ｜ ｜根据反馈意见，对 ｜
｜调整综合评价结果 ｜－－－－→｜企业如对评价结果 ｜－－－－→｜评价结果进行处 ｜－－→
｜召开评审会议 ｜ ｜有异议，进行取证 ｜ ｜理 ｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
－－－－－－－－－－－ －－－－－－－－－－－ －－－－－－－－－－－
················································
－－－－－－－－－－－ －－－－－－－－－－－ －－－－－－－－－－－
｜ 中 介 机 构 ｜ ｜ 委 托 部 门 ｜ ｜ 中 介 机 构 ｜
－－－－－－－－－－－ －－－－－－－－－－－ －－－－－－－－－－－
｜ ｜ ｜
－－－－－－－－－－－ －－－－－－－－－－－ －－－－－－－－－－－
｜撰写评价报告和 ｜ ｜审定评价报告，提 ｜ ｜修改评价报告，形 ｜
｜分析报告，形成 ｜－－－－→｜出审定意见 ｜－－－－→｜成正式评价报告 ｜
｜送审稿 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
－－－－－－－－－－－ －－－－－－－－－－－ －－－－－－－－－－－
2001年7月4日