江西省建设厅


江西省物业管理企业资质管理暂行办法
江西省建设厅



第一条 为加强城市物业管理企业经营资质管理，促进物业管理健康发展，根据国家和省有关规定，结合本省实际，制定本暂行办法。
第二条 凡在本省行政区域内经营物业管理的企业，均应遵守本办法。
第三条 省建设行政主管部门负责本省物业管理企业资质的综合管理工作。
各地、市、县房地产管理部门负责本行政区域内物业管理企业资质管理工作。
第四条 经营物业管理的企业必须具备下列条件：
（一）必须是实行独立核算，自主经营，自负盈亏，具有法人资格的经济实体；
（二）有自己的名称、组织机构和章程，有符合国家规定的财务制度，有明确的经营负责人；
（三）按照规定配备物业管理专业技术、业务管理人员；
（四）注册资金和自有流动资金应达到规定的最低限额；
（五）具备管理房屋及其附属设施的能力；
（六）有固定的办公和经营场所。
第五条 城市物业管理企业资质等级按条件分为一、二、三级。
（一）资质一级：
1．注册资金不少于50万元，自有流动资金不少于25万元；
2．从事总建筑面积10万平方米以上（含10万平方米）的物业管理2年以上；
3．具备有高级工程人员1人，有中级职称以上的土建类、水电、房地产经济、会计专业技术业务人员各1人以上；
4．有固定职工人数20人以上，其中70％以上获省级以上《物业管理岗位合格证书》。
（二）资质二级：
1．注册资金不少于40万元，自有流动资金不少于20万元；
2．从事过总建筑面积5万平方米以上（含5万平方米）的物业管理2年以上；
3．具备有中级职称以上土建类、水电、房地产经济、会计专业技术业务人员各1人以上；
4．固定职工人数14人以上，其中70％以上获省级以上《物业管理岗位合格证书》。
（三）资质三级：
1．注册资金不少于30万元，自有流动资金不少于15万元；
2．有初级职称以上的土建类、水电、房地产经济、会计专业技术业务人员各1人以上；
3．有固定职工人数10人以上，其中70％以上人数获省级以上《物业管理岗位合格证书》。
兼职的技术、经济管理人员不计入物业管理企业人数。
第六条 物业管理企业资质审批权限：一、二级企业由省建设行政主管部门审批；三级企业，由地区或者设区的市房地产管理部门审批，由省建设行政主管部门颁发《江西省物业管理企业资质证书》。
第七条 申请资质等级时须提交下列材料：
（一）物业管理企业资质申报表一式三份；
（二）企业法人代表任命书与营业执照；
（三）企业法人代表、部门经理、技术业务人员的证明文件或职称等级证书和省级以上核发的《物业管理岗位合格证书》；
（四）企业章程；
（五）企业办公地点的证明或房屋所有权证书；
（六）资信证明；
（七）有主管部门的，须主管部门审批意见；
（八）外资企业须有对外经贸主管部门的批准文件、批准证书、境外开具的资信证明、资金到位证明；
（九）向省建设行政主管部门提出申请资质的报告。报告内容应包括成立物业管理企业的必要性、委托意向、经济性质、经营范围、注册资金、专业技术、管理状况、办公地点、联系电话、拟申报资质等级等。
第八条 各资质等级可以承接的业务范围：
（一）资质一级
可以不受建筑面积限制承接各类物业管理业务。
（二）资质二级
可以承接总建筑面积不超过10万平方米的各类物业管理业务。
（三）资质三级
可以承接总建筑面积不超过3万平方米，层数不超过7层的物业管理业务。
资质一、二级物业管理企业可在省内跨市、县承接物业管理业务，但须到物业所在市、县房地产管理部门备案。
第九条 物业管理企业变更法人代表、企业名称、办公地点等，应当在变更30日内向当地房地产管理部门申请办理变更登记，按原审批程序逐级上报换发资质证书。
第十条 物业管理企业实行年审制度。
物业管理企业应于下年二月十日前向当地房地产管理部门提交统计年报资料，资产负债和损益表；从业人员机构设置情况；物业委托管理合同书；物业管理基本情况（包括房屋及其配套设施、绿化、市政设施、环境卫生、服务、保安、经营等方面）。各级房地产管理部门按照资质审批
程序，根据物业管理企业提交的年审材料进行初审，报省建设行政主管部门审验。
经审验合格的企业，《江西省物业管理企业资质证书》继续有效；对物业管理业绩比较突出的，晋升资质等级；审验不合格的，限期改正或降低资质等级。
第十一条 任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让、出售资质证书。
遗失资质证书的，须登报申明作废后，方可补领。
第十二条 有下列情形之一的，可降低资质等级或收回资质证书重新审验，视情节轻重予以处理：
（一）申请资质等级证书时隐瞒真实情况；
（二）委托方投诉较多，经房地产管理部门批评后又无明显改进的；
（三）由于物业管理不善，造成委托方或物业使用人重大质量安全事故的；
（四）因物业管理服务质量问题，被委托方终止物业管理合同的；
（五）由于条件变更，已达不到原审批资质等级条件的。
第十三条 没有领取资质等级证书的，不得从事物业管理经营活动；超越资质等级规定的范围承接物业管理业务的，由市、县房地产管理部门责令其限期改正，并依法予以处罚。
第十四条 当事人对房地产管理部门作出的行政处罚不服的，可以在接到处罚通知之日起15日内向作出处罚决定的上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可在接到通知之日起15日内向人民法院起诉；当事人也可以直接向人民法院起诉。逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，
又不履行决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第十五条 本办法发布前已取得营业执照并已开展物业管理活动的企业，应在本办法发布后，持本办法第七条规定的材料在三十日内到当地房地产管理部门申请核发资质等级证书。
第十六条 本暂行办法由省建设厅负责解释。
第十七条 本暂行办法自一九九七年八月二十八日起施行。



1997年8月28日


论刑事诉讼法修改的指导思想

陈光中
［提要］
刑事诉讼法的修改，已列入全国人大常委会的工作日程。本文提出，为使修改后的刑事诉讼法既行之有效，又能稳定一段时间基本不变，其修改一定要解放思想，勇于改革，立足现实，放眼世界，面向未来。因此，刑事诉讼法的修改应当遵循以下指导思想：有利于追究、惩罚犯罪，维护国家安全、社会安定和维护公民合法权利，保障人权；应当适应改革开放和市场经济的需要；有利于促进我国刑事诉讼法制度进一步科学化民主化，并且切实解决司法实践中存在的比较突出的问题；有利于提高诉讼效益；从中国国情出发，并且借鉴外国的带有一般性的经验；适当增加条文数量，加强可操作性。


一个政治民主、法制发达的国家，程序法应当得到很大的重视。因为实体法只有通过程序法才能得到正确的实施，而且程序法不只是法律的生命形式，“也是法律的内部生命的表现”［（１）］。


我国现行的刑事诉讼法，即《中华人民共和国刑事诉讼法》是１９７９年７月１０日通过，１９８０年１月１日施行的。作为新中国的第一部刑事诉讼法典，它的颁布和施行无疑是我国刑事司法制度建设的一个重要里程碑。它坚持以马列主义、毛泽东思想为指导，以宪法为根据，总结人民民主专政的具体经验，因而基本上是符合国情的，比较科学的。这部法典自施行以来，对于保障准确及时地查明犯罪事实、正确适用法律、惩罚犯罪分子，保障无罪的人不受刑事追究发挥了重要的作用。但是，我国现行的刑事诉讼法受其制定时的历史条件的限制，本身就存在一些不足，这些不足所产生的弊端在司法实践中已逐渐显露出来。特别是１５年来，随着改革开放的全面深入发展，我国社会生活的各个领域发生了深刻的变化，社会主义市场经济正在逐步形成，现行刑事诉讼法中的一些内容已不能适应形势的变化。与此同时，刑事犯罪呈现出新的特点和趋势，公安司法机关依照刑事诉讼程序追究犯罪上面临许多新情况新问题。以上这些情况客观上形成了对现行刑事诉讼法进行修改的迫切需要。正因为如此，全国人民代表大会常务委员会将刑事诉讼法的修改列入了工作日程。

刑事诉讼法能否修改得好，关键在于所遵循的指导思想是否正确。为此，本文仅就此问题进行论述，供立法部门参考。
作者认为，修改刑事诉讼法应当遵循以下指导思想：
一、有利于追究、惩罚犯罪，维护国家安全、社会安定和维护公民合法权利，保障人权

因为社会上存在着犯罪现象，才需要有惩罚犯罪的实体法律规范——刑法，也才需要有保证正确实施刑法的程序法律规范——刑事诉讼法。只有通过刑法、刑事诉讼法的实施，有效地追究犯罪、惩罚犯罪，才能维护国家安全和社会安定，保护公民的合法权益不受犯罪侵犯，保证社会主义现代化建设的顺利进行。如果发生了犯罪而不立案侦查，或者侦而不破，破而不起诉、审判、执行，则必然导致放纵犯罪，祸国害民。当前，社会治安形势比较严峻，有的地区犯罪还很猖獗，对此社会各界普遍关注。因此，刑事诉讼法的修改必须充分考虑如何保证及时有效地追究犯罪、惩罚犯罪。否则，所提修改建议不符国情，违背民心，也得不到司法部门的支持。

但是，刑事诉讼法的修改，还必须认真考虑如何加强人权的保障。刑事诉讼中的人权保障内涵丰富，大体包括以下几个方面：
第一、保护一般公民的合法权益。这是指通过打击犯罪来防止广大人民群众的利益受到犯罪的侵犯。
第二、保障无罪的人不受刑事追究。即在打击犯罪的同时不能冤枉好人。
第三、保障所有诉讼参与人，特别是被告人和被害人的诉讼权利得到充分行使。
第四、使有罪的人受到公正的惩罚。即做到程序合法、事实可靠、量刑适当。

就第一点而言，惩罚犯罪归根结底是为了保护人民的利益，因而国家行使刑罚权与保障人权是完全一致的，没有矛盾的。但就第二、三、四点而言，追究犯罪与保障人权则往往发生具体的直接的冲突，需要加以协调，正确处理两者的矛盾，使其统一于国家和人民的根本利益。


世界各国的刑事法学家对刑事诉讼目的应当侧重追究犯罪或者保障人权，认识并不一致，有所谓犯罪控制模式和法律正当程序之争。前者强调打击犯罪，后者强调保障人权。我们则认为，两者应当并重，不能片面注重一面，忽视另一面。如果只注重追究犯罪，忽视人权保障，势必导致蔑视法制、行政专横、滥捕滥判，这是一个民主、法治国家所不能容许的。而且，这样做不可能达到国家长治久安的目的，将会损害国家和人民的根本利益。美国著名大法官威廉姆·道格拉斯说得好：“权利法案的大多数规定都是程序性条款，这一事实不是无意义的，正是程序决定了法治与人治之间的基本区别。”［（２）］但是，如果只讲人权保障，不讲打击犯罪，特别是对严重的犯罪、有组织的犯罪，如果不进行有力追究和严厉打击，势必导致犯罪猖獗，人民无法安居，社会不得安宁，国家建设、经济发展随之化为泡影，这显然违背了刑事诉讼法的根本宗旨。可见刑事诉讼法一方面应是追究、惩罚犯罪的有力工具，另一方面应是保障人权的重要法宝。当然，打击与保护作为一对矛盾的两个侧面，在一定时期一定问题上可以有所侧重。例如第二次世界大战以后，世界各国人民饱受法西斯之害，痛定思痛，强烈要求加强人权保障；我国粉碎“四人帮”之后，也强调发扬民主，强调保护公民的合法权利，包括诉讼权利。而在犯罪率增高、有组织犯罪猖獗时期，则须注重于打击。最近美国克林顿政府制定《反犯罪法案》；德国最近通过法律，对贩毒犯罪和有组织犯罪的侦查允许采取秘密录音、摄影等新的调查方法；我国从１９８３年起，对严重危害社会治安案件，采取迅速审判程序，这些都是加强打击的反映。


一部科学的经得起历史检验的刑事诉讼法典，应当把惩罚犯罪和保障人权这对矛盾有机地统一起来，并贯穿在各个程序、各种制度之中。我国现行刑事诉讼法基本上是按此指导思想制定的，但并不完善，缺陷之处不少。应在此次刑诉法修改中加以弥补。例如，律师应在犯罪嫌疑人被采取强制措施后就介入，但又要考虑侦查活动的特点，适当限制律师在侦查阶段中作用的发挥；非法收集的证据原则上要禁止使用，否则就不能有效制止刑讯逼供现象的发生，但又不能搞绝对化，防止出现因排除非法的真实证据，致使严重罪犯逍遥法外；收容审查，弊端很多，理应取消，但应当放宽逮捕条件和时间，以解决公安机关在与犯罪作斗争中的实际困难等等。

二、应当适应改革开放、市场经济需要

上层建筑应当适应经济基础并为它服务，这是马克思主义的根本原理。１９７９年现行刑事诉讼法颁布时，改革开放尚未起步，计划经济尚未触动，１５年后的今天，随着改革开放的深入发展，社会主义市场经济正在形成。如何使作为上层建筑的刑事诉讼制度跟上形势发展，积极发挥为经济基础服务的作用，这是修改刑事诉讼法应当重点考虑的问题。例如：


第一、改革开放以来，涉外民、刑事案件大幅度增加，与其他国家和地区的司法协助也越来越迫切需要。我国民事诉讼法已将涉外程序作为一编作专门规定，而现行刑事诉讼法没有这样做，只在个别条文上涉及。因此，有必要在刑事诉讼法中增设两章，对涉外案件程序和司法协助作专门规定。


第二、随着市场经济的发展，法人及其他经济组织纷纷问世，在商海波涛中有的实施了犯罪行为。我国刑法虽把犯罪主体限于自然人，但我国《海关法》等４０多个法律法规已规定了法人犯罪，有的还规定了对法人犯罪主体的处罚方式。这就要求修改刑事诉讼法时，改变过去诉讼参与人限于自然人的做法，允许法人或者其他组织的诉讼代表人参加诉讼活动。


第三、保证金取保与人保并行，这也是市场经济发展的必然产物。过去我们把保证金制度看成是资本主义的有利于资产者的制度，因而予以摒弃，这是失之偏颇的看法。近年来我国司法实践中已广泛采用保证金并取得较好效果，但也存在一定的问题，如滥用权力索取高额保证金等。因此修改刑诉法不仅应确认保证金制度，并且要加以规范。


第四、市场经济体制的建立，必然带来人们观念上的深刻变化，平等、自由、竞争等意识将会在人们的头脑中得到极大的增强。这就要求刑事诉讼程序发生相应的变化，使当事人在诉讼中发挥更加积极的作用，并通过自己的参与行为对诉讼的进程和结局产生更大的影响。就我国目前第一审程序审判方式而言，它接近于大陆法系的职权主义，庭审以法官直接询问为主，控辩双方的积极性发挥得不够，参照当事人主义模式对其加以修改，给予控辩双方更多的参与机会，有助于使刑事审判制度更好地适应经济体制的变化。