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房屋买卖合同纠纷案件探析/刘亚利

时间:2024-07-24 08:27:53 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8397
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房屋买卖合同纠纷案件探析

刘亚利


  所谓房屋买卖,是指房地产开发商将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买房者,买房者支付价款的民事行为。随着住房制度的改革和城镇居民住房的社会化、商品化,房地产业迅猛发展起来,但同时房屋买卖矛盾纠纷也日益突出,并呈逐年上升的趋势,成为了社会矛盾的焦点
  一、房屋买卖合同纠纷产生的原因
  由于我国的商品房市场从上世纪90年代后期才开始形成,我国在这方面的法律法规和行政管理规范至今仍处于一个不断完善的阶段,加之各方当事人对房屋买卖合同的法律特征不了解或认识上有偏差,致使商品房合同纠纷的产生原因纷繁复杂、表现形式千差万别,近年来审理房屋买卖合同纠纷案件来看,主要有以下四个方面:
  (一)、审批手续不全:1、由于房地产开发商的项目审批手续不健全或开发施工的资金不足,导致新建商品房买受人在签订合同时就已经潜伏了无法及时取得产权证或不能按合同约定及时入住的危险。2、擅自将租赁给他人的房屋、与他人共有的房屋、单位集资房或经济适用住房出售,导致买受人因第三人提出异议而不能取得产权证或无法及时使用房屋。3、房屋销售广告宣传与实际项目的质量或环境差距悬殊,使房屋买受人无法获得理想中的房屋,无端增添许多烦恼。
  (二)、房地产市场变化过快:由于房屋属于价款较高的大宗商品,而房屋买卖从签订合同到实际履行往往需要一段时间,每当房屋市场的交易价格发生重大变化时,都有许多买家或是卖家,特别是期房或必须在一定期限后才能过户的单位集资房和经济适用住房的当事人,宁愿承担违约责任,也不愿按照合同的约定购买或交付房屋。受市场影响而大量发生的另一类纠纷就是房贷纠纷,这类纠纷主要发生于国家对房地产贷款实行紧缩政策的背景下。由于银行对于个人房贷审查严格,特别是对购房人的资信或首付比例要求提高,让很多购房人出现贷款难或者首付增多,从而使许多购房者或者客观上凑不齐首付的购买人无法继续履行支付剩余房款的义务。
  (三)、交易机制不健全:很多人将合同与物权变动混为一谈,一些人以买卖的房屋未进行登记过户而主张房屋买卖合同无效,而故意不履行合同约定的义务;还有一些人以为只要签订了房屋买卖合同或完成了房屋交付就自然取得了房屋所有权,对是否及时办理买卖房屋的登记过户手续并不在意,由此给一些心术不正的售房方留下了进行欺诈或毁约的机会。
  (四)、买卖合同约定不明确、这是引起房屋买卖发生纠纷最常见的原因,其中因为对交易定金的处理、面积误差的解决方式、房屋质量标准、房屋入住条件、违约金及计算方式等内容约定不明而无法协商解决,不得不提起诉讼的又最为集中。
  二、避免或减少房屋买卖合同发生纠纷的对策
  根据以上对房屋买卖合同常见纠纷产生原因的分析,不同的交易主体需要注意的重点问题是各不相同的。由于买受人在房屋买卖过程中往往处于弱势,所以要避免或减少房屋买卖发生纠纷,必须做好以下几个方面的工作。
  (一)签订合同前,要严格审查售房方的主体资格。
  房屋买卖合同纠纷有很大一部分是由于对售房者的资格或资信情况不了解而产生的,要避免或减少房屋买卖的合同纠纷,在正式签订房屋买卖合同前、包括签订意向书或缴纳定金前,购买期房的要审查发展商的“五证”,即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》,特别是《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》这两证,要认真查看其中批准销售的面积、地点、项目名称、销售内容等,防止开发商将批准销售范围之外的房屋对外出售。购买现房的主要审查是否具有《国有土地使用证》、《房屋所有权证》;购买经济适用住房或单位集资建房,应要求售房方出具相关单位同意其对外出售的文件,以确定这类房屋进行转让的条件和期限;购买二手房则必须注意以下问题:1、是否已被列入拆迁范围;2、确认房主真实身份,仔细辨认房主身份证与房屋产权证的真实性、一致性;3、是否存在抵押、租赁情形;4、是否与他人共有,共有人是否同意出卖;5通过中介买卖房屋的,还应对中介的资质和信誉进行调查。
  (二)签约时的每一条款要约定得明确、具体、细致、规范。
  对于合同约定的内容,除违反法律强制性规定或约定不明之外,法律对当事人的合同约定都是支持的。所以,尽管开发商在售房时使用的基本都是政府监制的《商品房买卖合同》格式文本,但这种格式文本中的许多内容都是要由买卖双方协商后确定的。所以,购房者对以下条款特别要明确约定:1、面积的确认及面积差异的处理;2、规划设计变更的处理;3、基础设施和公共配套建筑正常运行等;4、对基础设施和公共配套建筑正常运行的具体日期;5、交付房屋及办理产权证的时间及处理方式;6、适用解除合同的条件和行使解除权的时限、方式等。
  此外,在订立二手房买卖合同时应明确以下问题:1、明确房屋交接责权,应注明房屋交验时间,须注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接的具体事宜,卖方应提供上述费用交纳的票据;2、明确双方违约责任,要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利,以及违约金的偿付金额和时间;3、如通过中介公司,应明确中介公司收取的费用和需要向相关部门交纳的费用,以及这些费用的承担主体和比例;4、如果购买的是单位集资房和经济适用住房,则必须明确如产权不能实现转让后的解决方式
  综上,房屋买卖决不是像普通商品一买一卖那样简单,它是一个系统工程。在房屋买卖过程中,不仅涉及如何合理确定合同的内容,同时避免在法律已有明确规定的问题上犯常识性错误。只有做到了这些,才能避免或减少房屋买卖合同纠纷,即使发生纠纷也能使我们尽可能多地掌握主动权。



北安市人民法院 刘亚利

国家工商行政管理局关于转发《关于对钨业生产经营秩序进行清理整顿的通知》的通知

国家工商行政管理局


国家工商行政管理局关于转发《关于对钨业生产经营秩序进行清理整顿的通知》的通知
国家工商行政管理局




各省、自治区、直辖市及计划单列市工商行政管理局:
现将国家经济贸易委员会、国土资源部《关于对钨业生产经营秩序进行清理整顿的通知》(国经贸产业〔1999〕636号)转发给你们,请结合本地实际情况,认真贯彻执行。


国经贸产业〔1999〕636号 一九九九年七月七日



有关省、自治区、直辖市、计划单列市经贸委(经委、计经委)、地矿厅(局)、有
色金属行业主管部门:
钨是不可替代的战略性资源,我国钨的储量、产量、出口贸易量分别占世界总量的60%、80%、70%,均居世界第一。改革开放以来,钨业迅速发展,已形成采矿、冶炼、加工、国内外贸易等完整的钨业体系,为国民经济的发展作出了贡献。但是近些年来,一些企业和部门在局
部经济利益的驱动下,乱采滥挖,低水平重复建设,造成生产、流通秩序混乱,问题相当严重,已影响着我国钨业的正常发展。为合理利用和保护国家的宝贵资源,根据国家对特定矿种实行保护性开采的有关法律和规定,经商国家环境保护总局、国家工商行政管理局同意,决定对钨业的生
产经营秩序进行清理整顿。现将有关问题通知如下:
一、清理整顿的范围和内容
1991年国务院下达了《关于将钨、锡、锑、离子型稀土矿产列为国家实行保护性开采特定矿种的通知》(国发〔1991〕5号,以下简称《通知》),明确规定国家对钨从开采、选矿、加工到市场销售、出口等各个环节实行有计划的统一管理;禁止个体工商户开采钨矿,禁止集
体所有制企业和个体工商户从事钨冶炼及加工;钨的矿产品及部分中间产品,由国家有关部门批准指定的收购单位实行统一收购,严禁自由买卖。根据《中华人民共和国矿产资源法》、《通知》和《淘汰落后生产能力、工艺和产品的目录(第一批)》(国家经济贸易委员会第6号令),确
定清理整顿范围如下:
(一)清理整顿钨矿开采、冶炼、加工企业
对目前所有从事钨矿开采、冶炼、加工企业进行清理整顿。经清查,对无采矿许可证的钨矿开采企业和未经国务院有色金属行业主管部门审查批准的冶炼、加工企业,立即停止生产,坚决取缔。对虽持有采矿许可证的钨矿开采企业和虽经国务院有色金属行业主管部门审查批准的冶炼、
加工企业,但不符合国发〔1991〕5号文件等国家有关法规要求、浪费资源、破坏环境、污染严重、安全隐患大、产品质量差、技术装备落后的企业,限期停产整顿;半年后仍达不到要求的,予以关闭停止生产。
(二)清理整顿经营秩序
核准允许继续生产的企业,要严格按照批准的矿山开发规划区、生产经营范围组织生产,不准将生产经营权以承包、租赁等任何形式转让给集体、私营企业、个体工商户或个人。国家对钨精矿、低度钨、钨酸、仲钨酸铵、钨酸钠、钨粉、钨铁、三氧化钨、碳化钨、兰钨的收购和销售实
行统一管理,由国务院有色金属行业主管部门会同有关部门审定收购单位,严禁自由买卖。凡从事钨品经营活动,必须向国务院有色金属行业主管部门申报批准,并经所在地工商行政管理局核准登记。经清查,凡未经国务院有色金属行业主管部门审查批准、无营业执照的单位立即停止其一
切钨品经营活动。任何钨矿、冶炼、加工企业和流通领域的收购销售单位一律不得从个体工商户、无证开采企业收购钨砂。
(三)清理整顿在建项目
对所有在建的钨产品建设项目进行全面清理整顿,凡未经国务院有色金属行业主管部门审查批准和虽经批准但属重复建设的项目,一律停止建设。
二、清理整顿工作的组织协调
钨矿开采的清理整顿工作由国土资源部牵头会同国家工商行政管理局、国家环境保护总局、国家有色金属工业局等部门和地方政府组织实施;国家有色金属工业局牵头会同国家环境保护总局、国家工商行政管理局等有关部门和地方政府负责钨冶炼、加工、经营和在建项目的清理整顿工
作。国家经贸委负责综合协调。
有关省(自治区、直辖市、计划单列市)的清理整顿工作由经贸委(经委、计经委)负责协调,由地矿厅(局)、有色金属行业主管部门分别牵头负责成立清理整顿工作领导小组,加强对本地清理整顿工作的组织领导。各有关部门要积极配合、通力合作,在认真抓好清理整顿工作的同
时,注意切实做好停产企业、停建项目等有关善后事宜。
清理整顿工作要求在2000年6月30日前完成。



1999年8月27日

物资部、国家计委关于合理使用煤炭限制煤炭消费的暂行规定

物资部 国家计委


物资部、国家计委关于合理使用煤炭限制煤炭消费的暂行规定

1989年9月22日,物资部、国家计委

煤炭是我国的主要能源,是发展国民经济和保障人民生活需要的重要物资。“六五”以来,我国煤炭工业发展较快,原煤产量由6.37亿吨增加到9.79亿吨,但仍不能适应国民经济发展的需要,同时由于管理不善,使用不当等原因,造成的浪费还很严重。煤炭供需矛盾突出,已成为制约国民经济发展的重要因素。为了进一步贯彻“开发与节约并重,近期把节能放在优先地位”的能源工业发展方针,采取有效措施,加强煤炭消费管理,合理使用煤炭资源,限制煤炭消费,作如下规定。
一、实行择优供应,合理使用煤炭资源。
煤炭生产和供应管理部门,要根据国家产业政策,对重点发展和支持的产业,按照国家计划和用户需要的煤炭品种、质量组织供应。燃料供应部门和直属直供企业的主管部门,要根据企业的能源管理水平,耗煤情况进行分类排队,本着择优供应的原则,对那些产品质量好,消耗低、经济效益高的企业,要优先供应;产品质量差,经济效益不好,消耗高的企业,要减供甚至不供。并要帮助这些企业,采取积极措施,限期降耗。对工业锅炉要推广供应动力配煤,合理使用煤炭资源。
二、修订煤炭消耗定额,凭证定量供应。
各级燃料供应部门会同企业主管部门,根据本地区煤炭供应使用情况,本着先进合理、切实可行的原则,定期修订(增订)企业主要产品和锅炉及窑炉的煤耗定额,送同级计委(计经委)、经委发布实施。由当地燃料(煤炭、煤建)公司核发煤炭供应证,凭证定量供应。
三、严禁擅自扩大锅炉容量。
凡新上项目的企业或单位,新增或改造锅炉需要扩大蒸发量的,必须事先申请,经企业主管部门、劳动部门和燃料供应部门审核批准。对擅自扩大蒸发量的,不供应煤炭。


四、推广节能型锅炉、窑炉,限制生产和使用淘汰落后产品。
所有企业都要认真贯彻经机〔1986〕366号文,即《鼓励推广节能机电产品和停止生产淘汰落后产品的暂行规定》,加强科技开发,积极推广使用节能型锅炉、窑炉和淘汰落后产品,对在用的淘汰设备要限期改造,不改造的,要减少或不供应煤炭。企业报废或更新淘汰下来的锅炉,由物资部门回收处理,不得转卖再用。违者除对设备就地没收报废外,并按规定对售购双方处以罚款。
五、发展热电联产,限制凝汽式小火电建设。
各地区要认真贯彻国家计委《关于鼓励发展小型热电联产和严格限制凝汽式小火电建设的若干规定》(计资源〔1989〕973号)的精神和各项具体要求,积极发展小型热电联产,严格限制凝汽式小火电建设,并防止以小热电为名,而实质是以凝汽发电为主的小热电。对现有小热电要加以整顿,必须要以热定电,发电煤耗大于400克/千瓦时的,要限制供煤。
对单机2.5万千瓦及以下的火电机组,除有煤炭运不出来和电网送不到的边远缺电、无电地区及供热机组外,应停止建设。对缺煤地区的已有小火电用煤应实行煤耗低的先供,煤耗高的少供或不供。在同一地区内大电厂处于缺煤减发时,小火电用煤应停供。
六、发展集中供热,限制分散供热。
今后各地区、各部门在安排城市建设、生产建设的基建项目时,要首先考虑集中供热或热电联产设施。在已有热电联供或集中供热规划区内,建设分散供热锅炉房的,计划部门不得批准施工,燃料供应部门不得供应煤炭。对现有的分散供热设施,各地区、各部门应积极采取措施,创造条件,分期分批进行改造,逐步实现集中供热或热电联产。
七、非采暖地区除特殊情况外,不供应采暖用煤。
在非采暖地区,除某些特殊生产厂或车间、医院、涉外宾馆等,经当地政府和有关部门审查批准后,可供采暖用煤外,其它一律不得供应采暖用煤。特殊需要也应严格掌握,范围不能随意扩大,供暖期不得提前或延长。
八、生活用煤必须实行定量供应。
生活用煤指城镇居民炊事和采暖用煤,集体伙食、茶炉和取暖用煤,饮食和服务业用煤。燃料供应部门要调查研究,分别制定定额,颁发煤证、煤票,凭票证定量供应。使用煤气,采暖地区室内有供暖设施的用户,原则上不供应煤炭。对从事饮食、服务业经营的集体或个体户,经有关部门审批,取得正式营业执照后,方可供应煤炭。
九、限制土法炼焦。
除有煤炭资源的地区,有改良型炉生产焦炭外,其他地区应严格限制土法炼焦。对现有土焦炉,要区别情况,逐步改造成小型半机械化、大中型机械化焦炉,以减少浪费和污染。
十、积极推广型煤(蜂窝煤),限制原煤散烧。
各地区应认真贯彻六部(委)局联合发的〔87〕国环字第018号文《关于发展民用型煤的暂行办法》中的各项要求,制订发展型煤的规划,大力发展型煤。国家要求在“七五”期间实现型煤化的32个重点城市、旅游城市、开放城市,要迅速采取切实措施,按期完成。到1991年,上述城市中未实现型煤化的,将不再增加民用煤指标。
十一、回收利用低热值燃料。
有关部门应制订优惠政策,鼓励矿区大力开展煤矸石的综合利用(如发电、供热、制砖等)。严禁借利用煤矸石之名,将矸石轧碎掺入煤炭中作为商品煤发运,如经发现,要追究有关单位及领导人的经济、刑事责任。各地燃料供应部门,要积极组织可燃炉渣回收利用。
十二、奖惩
对降低消耗、节约煤炭有显著成绩的企业(单位)、个人,按财政部〔86〕财工字第17号文关于《国营工业交通企业原材料、燃料节约奖试行办法》给予奖励。对超定额消耗煤炭的企业(单位),都要处以罚款或加价供煤,具体办法仍按国家计委等六部、委、局(81)物燃字663号关于印发《超定额耗用燃料加价收费实施办法》的通知执行。