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二手房买卖中的法律风险及防范措施/党世强

时间:2024-07-08 02:36:49 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9346
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二手房买卖中的法律风险及其防范措施

党世强


  “二手房”通常是指再次买卖交易的住房,个人购买单位自建住房,经济适用房及竣工的商品房,办理完毕产权证后再次交易上市买卖,这些住房都被称为“二手房”。当前房地产市场上二手房买卖数量很大,买到称心如意的二手房、顺利过户入住是每一个购房人的愿望。二手房买卖除关注价格外,特别应防范其中的法律风险,将买房风险降到最低。

一、来源于房屋本身的风险及其防范措施

1、房屋产权是否明晰

  购买人要购买二手房,应当审查二手房的权属证明及相关文件。购房人都应当对售房人或中介公司所提供的房屋产权证和土地证的真实性进行核实。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋,不得买卖。为慎重起见,可由购房人委托律师调查,通过核实两证的真实性,避免购房人被虚假的证件所蒙蔽而受骗,以最大限度地避免购买的房屋产生产权争议。

2、买卖双方主体资格审查

  签订合同者应具备相应的权利。如:是否是产权所有者,是否还有共有人,共有人是否同意并委托代其行使权利,非产权所有者是否具有产权人及共有人经过公证部门公证的委托公证书,在委托事项中权限内容是什么?若房屋产权情况不清晰,会给买房人带来种种麻烦,因此而影响交易的安全。除此以外还应从以下几个方面进行审查:

(1)二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织,但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。
(2)二手房属于有限责任公司、股份有限公司的,购买人应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
(3)二手房属于国有或集体资产的,购买人应当审查政府主管部门的批准文件。

3、核实房屋所有权人状况

  确定房产证和土地证属实后,购房人应当核实该房屋有无共有或抵押等他项权存在。如果该房屋属个人所有,购房人可只与售房人交易;如该房屋还有共有权人,购房人有权要求售房人和其他共有人出具同意售房的书面文件,如果其他共有人全权委托售房人处理售房事宜的,对售房人的授权委托书应进行核实,必要时可要求售房人提供经过公证的授权委托书。
  对于已经出租的房屋,可以要求售房人提供承租人放弃优先购买权的书面声明,或在签订购房合同前要求售房人解除与承租人的租赁合同。
  待售房屋存在抵押等他项权记载的,购房人可要求对方在购房合同签订后房款交付前注销他项权或采取分阶段付款的方式,以保证付款安全。

4、核实土地使用权的使用年限

  有相当部分的购房人认为住房的土地使用权年限为七十年,其实法律所规定的住房用地七十年使用权是最高出让年限。在房地产开发商建设楼盘过程中,部分开发商为降低土地成本,少交土地出让金,其从政府处所取得的土地使用权年限有可能短于七十年而只有五十年。尽管《物权法》第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”但房地产开发商取得该建设用地时支付的土地使用金并不涵盖七十年后的土地使用金,因而对于土地使用权使用年限只有五十年的,会极大地影响房屋价值。对此购房者可与售房人谈判,要求其降低房屋价格。

5、房屋原始的购房合同、发票及缴费票据及相关文件是否转移

  买房人索要所购房屋的原始购房合同、发票、缴费票据及相关文件等资料,是日后行使相关权利、保护其合法利益的重要依据,若购房后疏于索要上述资料,可能会给买房人带来一些不必要的麻烦。

6、房屋随附的基本费用是否结清

  买房人购买二手房时应注意,所购房屋的水、电、汽、物业费等费用是否已经结清,相关集资费有无拖欠,房屋的维修基金怎样处理。同时买房人应该调查清楚:预购买的房屋是否包括地下室、地下车库等附属设施,房屋内的装饰物及附属设备、装饰装修物、家具是否一并转让等,这些都关系到买房人的切身利益,因而在购房合同中要有做出明确的约定,切实保护好自身利益。

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党世强律师电话:13791987812



公安部刑事技术鉴定规则

公安部


公安部刑事技术鉴定规则

1980年5月1日,公安部

第一章 总 则
第一条 为了贯彻《中华人民共和国刑事诉讼法》有关刑事案件勘验、检查、鉴定的规定,准确及时地进行刑事技术鉴定,以揭露犯罪,打击犯罪分子,保护公民权利,特制定本规则。
第二条 刑事技术鉴定的范围:必须是与犯罪案件有关的物品、文件、痕迹、人身、尸体。
第三条 刑事技术鉴定,由县以上公安机关的刑事技术部门负责进行。
第四条 刑事技术鉴定,必须由具有鉴定员以上职称的专业技术人员担任。本人或者近亲属与案件有利害关系的人,担任过本案的侦查、证人,或者与本案当事人有其他关系、可能影响公正鉴定的人,不能充当鉴定人。鉴定人的回避,由所在公安机关负责人决定。
第五条 鉴定人必须坚持实事求是的原则,忠实于事实真象,运用科学方法,客观地作出鉴定结论,不受任何外界因素的影响。
第六条 鉴定人必须依法办事,并遵守下列鉴定纪律:
(一)严格遵守技术鉴定的操作规程,不得玩忽职守;
(二)妥善保管送检物品和材料,不得挪用、丢失、损坏;
(三)廉洁奉公,不得贪赃枉法,弄虚作假;
(四)严格保守秘密。

第二章 受理鉴定
第七条 刑事技术部门,只承担办案单位有关犯罪案件的鉴定任务。受理鉴定的手续是:
(一)查验委托公函;
(二)听取送检人介绍案件情况和鉴定要求;
(三)查验检材有无鉴定条件,核对其名称、数量;
(四)查验样本的来源和收集方法,是否具备比对条件。
根据查验情况,确定是否接受委托,或修改鉴定要求,或补送材料。
接受委托的,由送检人填写《委托鉴定登记表》。

第三章 鉴 定
第八条 刑事技术鉴定,要按下列程序进行:预备检验、分别检验、比对检验、综合评断。每个程序都要作出详细、客观的记录。最后制作鉴定书。
第九条 对检材进行物理检验或化学检验,要标明取材部位,并作详细记录。消耗性的检材,要注意留存,以备复核检验;检材过少无法留存的,应事先征得送检单位同意,并在委托登记表中注明。
第十条 凡需做鉴定实验的,由主办鉴定人组织实施。要严格选用与检材质量、形态相同或近似的材料,运用与发生案件时间相同或近似的形成条件和方法进行实验。实验情况,要如实记录,并由参加实验的人签名。鉴定实验记录,是综合评断的依据,不能代替鉴定书。
第十一条 鉴定书的内容,包括绪论、检验、论证、结论。
“绪论”:收检日期,送检单位,送检人,简要案情,检材名称、种类、数量、提取方法、载体及包装、运输情况,鉴定要求。
“检验”:检材和样本的形态、色质、大小、检验、实验的步骤、方法、手段、数据、特征图形。
“论证”:对检验发现的特征、数据进行综合评断,论述结论的科学依据。
“结论”:鉴定的结果。
鉴定书要文字简练,描述确切。照片要真实清晰,特征要标划鲜明。
尸体检验、物证分析、出具检验报告,不出鉴定书。
确因检材不够鉴定条件,而无法作出肯定性结论的,可以出具分析意见。
第十二条 鉴定书由鉴定人签名,检验报告由检验人签名,注明技术职称,并加盖“刑事技术鉴定专用章”。
第十三条 鉴定结束后,应将鉴定书同剩余的检材,一并发还送检单位。有研究价值,需要留作标本的,应征得送检单位同意,并商定留用的时限和保管、销毁的责任。
第十四条 由于技术水平或设备条件的限制,做不出结论,需要进行复核或重新鉴定的,应逐级上送刑事技术部门复核或重新鉴定。
鉴定中遇有重大疑难问题或鉴定结论有分歧时,可邀请有关人员进行鉴定“会诊”。
复核鉴定,除按规定办理委托鉴定手续外,送检单位还应提供原鉴定书或检验报告,并说明要求复核的原因。

第四章 出 庭
第十五条 接到人民法院的出庭通知后,鉴定人应出庭作证。
本案当事人、辩护人,依照法律程序对鉴定提出的有关问题,鉴定人应予回答,并阐明鉴定结论的科学依据。对与鉴定无关的问题,鉴定人有权拒绝回答。
本规则自颁布之日起施行。附:《刑事技术鉴定专用章的使用范围和刻制说明》(略);《刑事技术鉴定书文书格式》(略)。


深圳经济特区捐赠公益事业管理条例

广东省深圳市人大常委会


深圳经济特区捐赠公益事业管理条例

(1997年10月29日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过)



第一章 总则
第一条 为保护捐赠人和受赠人的合法权益,鼓励、规范捐赠行为,加强捐赠管理,发展社会公益事业,促进社会主义物质文明和精神文明建设,根据国家有关法律、法规的基本原则,结合深圳经济特区实际,制定本条例。
第二条 深圳经济特区捐赠人的捐赠行为和受赠人的受赠行为适用本条例。
第三条 本条例所称的捐赠,是指捐赠人自愿、无偿捐助、赠予款物(包括货币、实物或无形资产),受赠人接受捐赠款物,用于公益事业的行为。
本条例所称的捐赠人,是指捐助、赠予款物的公民、企业、事业单位、社会团体、国家机关和其他社会组织以及境外个人和组织。
本条例所称的受赠人,是指接受和承办捐赠的公益性基金会、公益性社会团体、具有公益性的非营利的事业单位以及其他社会组织。
国家行政机关和依法具有行政管理职能的组织不得接受捐赠。但特殊情况下,以其名义接受承办而不享用的捐赠除外。
第四条 捐赠用于的公益事业包括以下范围:
(一)教育、科技、文化、卫生、体育事业;
(二)救灾、救济、扶助残疾人和其他社会救助、社会服务;
(三)保护与改善城市自然环境和生活环境;
(四)其他社会公益福利事业。
第五条 捐赠应当遵循自愿捐赠和尊重捐赠人捐赠意愿的原则。
捐赠必须遵守国家法律、法规,符合国家和社会发展的需要,不得违背社会公德、损害公共利益。
捐赠款物属于公有财产的,应当事前按照有关规定进行审批。
第六条 捐赠人捐赠的款物受法律保护,任何单位和个人不得侵占、挪用、毁损。受赠人应当依法使用和管理。
第七条 深圳市各级人民政府应当支持和保护公益事业捐赠,对捐赠工作应当依法加强管理,注重效益。
受赠人的主管部门负责捐赠指导工作,对捐赠款物的使用和管理进行监督

第二章 捐赠保护
第八条 捐赠人有权自行决定其捐赠款物的种类、数额、质量、方式、用途和受赠人。任何单位和个人不得违背捐赠人的意愿劝募,不得擅自改变捐赠人的捐赠意向,不得擅自改变捐赠款物和捐建公益项目的性质、用途。
第九条 捐赠人可以与受赠人签订捐赠协议。捐赠人捐赠款物用于建设公益项目的,应当与受赠人签订捐赠协议。捐赠协议应当包括以下内容:
(一)捐赠人、受赠人;
(二)捐赠款物的种类、数额、质量、方式和用途,或捐建公益项目的投资、建设和管理事宜;
(三)对捐赠款物使用的监督检查;
(四)法律、法规规定或双方认为应约定的其他事项。
第十条 捐赠的成立以受赠人实际接受款物为准。捐赠一经成立,捐赠人对其捐赠款物不再享有所有权,但对捐赠款物的使用有监督检查的权利,对捐建公益项目有权直接或委托主管部门、其他有关单位、个人进行检查,可以提请审计部门或委托社会中介机构进行审计。
第十一条 对违反捐赠人捐赠意愿或捐赠协议的行为,捐赠人有权要求受赠人的主管部门予以纠正和处理。
第十二条 在深圳经济特区捐建较大型公益项目的,捐赠人要求命名纪念的,应当经深圳市人民政府(以下简称市政府)或区人民政府(以下简称区政府)批准;要求塑像纪念的,应当经市政府批准。
国家法律、法规对捐建公益项目的命名或塑像纪念有特别规定的,从其规定。

第三章 捐赠待遇
第十三条 受赠人按照捐赠人捐赠意愿用于境外支付的捐赠外汇,按外汇管理部门有关规定办理汇出手续。
第十四条 境外捐赠物品,按照海关有关规定办理入境手续。
第十五条 经批准进口并经海关验放的捐赠物品中可享受减免税的,按国家税法有关规定办理。按规定已享受减免税优惠的进口捐赠物品,一般不得改变用途或变卖。因特殊情况确需改变用途或变卖的,经捐赠人同意和原审批机关批准后,在监管期内报经海关核准,依法补税。#13
第十六条 企业用于公益、救济性的捐赠,按国家税法有关规定,在计算年度应纳税所得额时予以扣除。
第十七条 公民用于公益事业的捐赠,按国家税法有关规定,在计算应纳税所得额时予以扣除。
第十八条 捐赠人为维持捐赠公益事业而兴办的企业所得,经市政府同意和税务部门确认后,按国家税法有关规定给予税收优惠。
第十九条 经各级政府批准捐建的公益项目,计划部门应当优先立项,所需征用、使用土地,按照国家土地管理法律、法规优先办理,供水、供电、通讯等配套设施由有关部门优先安排。
第二十条 因城市建设需拆迁捐建的公益项目,应当事先告知捐赠人,并按照有关规定予以相应补偿。
第二十一条 对捐赠贡献突出的捐赠人,经本人同意,市、区政府应当给予表彰、奖励或授予荣誉称号。

第四章 受赠管理
第二十二条 对数额特别巨大的捐赠,根据捐赠人的要求,可依据本条例的规定,由深圳市人民代表大会常务委员会制定专项的管理规定。
第二十三条 受赠人对受赠款物应当登记造册,开具有效收据,并向主管部门备案。价值五十万元人民币以上的,应当向主管部门申报。
根据国家法律、法规规定,捐赠款物用于特定项目或用途必须履行报批手续的,应当按规定办理报批手续。
第二十四条 受赠人在向其主管部门办理申报手续时,应当提交下列文件:
(一)捐赠意愿资料或捐赠协议;
(二)捐赠申报表;
(三)捐赠款物的清单(包括种类、数额、质量、用途、方式等)。
第二十五条 主管部门应当在收到申报文件之日起十日内书面答复受赠人。确有特殊情况需要延期的,答复期限最长不得超过三十日;逾期不答复的,视作同意。
第二十六条 应当履行申报和备案手续的捐赠,如用于救灾等紧急事项时,受赠人可以先行接受捐赠,并在三个月内补办手续。
第二十七条 捐建公益项目,须经市或区政府审批的,由受赠人按照国家有关规定办理手续,成立筹建机构,组织施工招标投标。
公益项目的确定和选址,应符合城市建设规划,布局合理,注重社会效益和环境效益。
公益项目竣工后,受赠人应当将项目建设、款物使用和项目验收、结算情况自竣工之日起三个月内向其主管部门和捐赠人书面通报。
第二十八条 受赠人应当对受赠款项的使用情况定期进行自查;对捐建的公益项目,必须定期进行审计,并将审计结果自审计报告出具之日起一个月内向捐赠人反馈和报主管部门。
第二十九条 受赠人应当按捐赠协议落实公益项目、款物的配套资金、设备及管理事宜。
第三十条 捐赠的救灾物资所需管理费用,由承办接受捐赠的市、区政府承担。
第三十一条 公益性基金会和公益性社会团体出于专项公益目的,可以通过义演、义卖、街头募集等形式向社会募捐。
第三十二条 募捐应当向市政府提交申请书。市政府应当自接到申请书之日起十五日内作出是否批准的决定。
申请书应当载明以下事项:
(一)募捐的主体;
(二)募捐的方式、范围和期限;
(三)募集款物的用途、数额及管理办法。

第五章 公益性基金的管理理
第三十三条 捐赠筹集的公益事业基金,按照有关规定具备设立基金会条件的,应当设立基金会,由基金会依法使用和管理。
捐赠筹集的公益事业基金,不具备设立基金会条件的,按其用途和捐赠人意愿,由相应的基金会统筹安排。
第三十四条 建立基金会,由其主管部门报经人民银行审查批准,民政部门登记注册发给许可证,具有法人资格后,方可进行业务活动。
第三十五条 基金会应当接受人民银行、审计、民政、主管部门的监督。
第三十六条 基金会应当实行民主管理,建立健全严格的基金筹集、管理、使用制度,并由理事会行使基金的使用和管理权。
第三十七条 基金会应当每年向捐赠人报告并向社会公布款物的筹集、分配、使用、管理情况。
第三十八条 基金会的基金应当以储蓄、购买债券和国家允许的其他安全方式增值。
基金会基金的保值及增值可以委托金融机构进行。
第三十九条 基金会基金的增值部分,应当按其章程的规定用于资助符合其宗旨的活动和事业,不得挪作他用。
第四十条 基金会除按国家规定留足本金外,应当按其宗旨将一定金额用于资助公益活动。
第四十一条 现职政府工作人员不得兼任基金会的领导成员,但可以受聘担任荣誉职务。
第四十二条 基金会工作人员的工资和办公费用,按照基金会章程规定,在基金增值部分中限额开支。
第四十三条 政府拨款建立的专项基金和非捐赠筹集的公益事业基金,不适用本条例。

第六章 罚则
第四十四条 违背捐赠人意愿,劝募、摊派、追加捐赠款物或擅自改变捐赠款物、捐建公益项目的性质、用途的,由其所在单位或主管部门责令限期改正,给予警告、通报批评,并可对有关责任人按规定给予行政处分。
第四十五条 受赠人未按规定办理备案和申报手续的,由其主管部门责令限期补办手续。
受赠人违反法律、法规和社会公德的要求接受捐赠的,由主管部门给予警告并责令限期改正;拒不改正的,可按规定对有关责任人给予行政处分。
第四十六条 假借捐赠名义进行逃汇、套汇、逃税、走私、诈骗等违法活动的,由有关部门依法处理;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第四十七条 贪污、截留、挪用、侵占捐赠款物的,由其所在单位或主管部门给予行政处分,并追缴款物;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
依前款追缴的款物,应用于原捐赠的用途和目的。
第四十八条 假借公益性基金会和公益性社会团体的名义募捐或未经批准募捐的,按《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚,并没收非法所得;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第四十九条 违反本条例中有关基金会管理的规定,视情节轻重,由人民银行给予停止支付、冻结资金、责令整顿的处置,民政部门给予警告、吊销许可证的处罚,主管部门对直接责任人员给予行政处分。
第五十条 国家机关工作人员在捐赠活动中滥用职权,玩忽职守,徇私舞弊的,由有关部门给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第七章 附 则
第五十一条 本条例由深圳市人民代表大会常务委员会解释。
第五十二条 本条例自一九九八年三月一日起施行。



1997年10月29日